Änderungen bei erstmaliger Vermietung von privaten Immobilien ab 2013

Seit 1.4.2012 unterliegen Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen unabhängig von der Behaltedauer der Besteuerung. Sogenanntes Altvermögen wird dabei grundsätzlich nach einer pauschalen Methode begünstigt besteuert. Durch das Abgabenänderungsgesetz 2012 ergeben sich für erstmalig ab 1.1.2013 vermietete Altvermögensgebäude gewisse Einschränkungen.

Änderung der AfA-Bemessungsgrundlage.
Die bisherige Rechtslage hat vorgesehen, dass bei der erstmaligen Vermietung eines früher angeschafften oder hergestellten Gebäudes (nicht Grund und Boden) für Zwecke der Abschreibung die fiktiven Anschaffungskosten (Verkehrswert) anzusetzen waren. Demzufolge konnte für die Bemessung der Abschreibung anstelle der tatsächlichen Anschaffungskosten der höhere Verkehrswert angesetzt werden. Bei erstmaliger Vermietung einer Immobilie konnte man somit bisher von einer idR höheren Abschreibungsbasis und dadurch niedrigeren laufenden Vermietungseinkünften profitieren. Der Ansatz der fiktiven Anschaffungskosten als AfA-Bemessungsgrundlage ist seit 1.1.2013 nur mehr für Gebäude des Altvermögens (= Gebäude, die am 31.3.2012 nicht steuerhängig waren) möglich. Für Gebäude des Neuvermögens (= Gebäude, bei denen am 31.3.2012 die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war sowie ab 1.4.2012 erworbene Gebäude) sind als Bemessungsgrundlage für die AfA die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten maßgeblich, sodass eine Aufwertung nicht möglich ist.

Steuerfolgen bei späterer Veräußerung.
In weiterer Folge wurde mit dem Abgabenänderungsgesetz 2012 auch die Besteuerung bei Veräußerung von erstmalig vermieteten Gebäuden des Altvermögens  angepasst. Nunmehr sind die Einkünfte für Wertänderungen vor und ab der erstmaligen Vermietung getrennt zu beurteilen:

Wertänderungen, die bis zum Beginn der Einkünfteerzielung bzw Aufwertung entstanden sind, können im Falle einer späteren Veräußerung weiterhin pauschal mit dem effektiven Steuersatz in Höhe von 3,5% des Veräußerungserlöses besteuert werden. Anstelle des Veräußerungserlöses tritt dabei der Wert der fiktiven Anschaffungskosten im Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung.

Der Unterschiedsbetrag zwischen den fiktiven Anschaffungskosten und dem tatsächlichen Veräußerungserlös ist in der Folge mit 25% Sondereinkommensteuer zu versteuern. Dabei ist für den 2%igen Inflationsabschlag nicht auf den Zeitpunkt der Anschaffung, sondern auf den Zeitpunkt der erstmaligen Nutzung zur Einkünfteerzielung abzustellen. Hinsichtlich des Grund und Bodens kann vom (anteiligen) Veräußerungserlös die Einkommensteuer pauschal mit dem effektiven Steuersatz in Höhe von 3,5% ermittelt werden, da für Grund und Boden anlässlich der erstmaligen Vermietung generell keine Aufwertung erfolgt.

Fazit.
Bei erstmalig ab 1.1.2013 vermieteten Gebäuden des Altvermögens ist für Zwecke der Ermittlung der laufenden Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung weiterhin eine vorteilhafte Aufwertung auf die fiktiven Anschaffungskosten (Verkehrswert) als AfA-Bemessungsgrundlage vorgesehen. Allerdings kommt es im Zuge einer allfälligen späteren Veräußerung zu einer Aufteilung des Veräußerungsüberschusses in eine Altbestands- und Neubestandskomponente, sodass die Aufwertung bei Vermietungsbeginn – eine entsprechende Wertsteigerung vorausgesetzt – zu einer höheren Steuerbelastung führt. Ist daher beispielsweise mittelfristig die Veräußerung eines bisher nicht vermieteten (jedoch vermietbaren) Altbestandsgebäudes geplant, sollte aus steuerlicher Sicht überlegt werden, ob eine erstmalige Vermietung überhaupt vorteilhaft wäre. Insbesondere bei erwartenden Wertsteigerungen bis zur Veräußerung, kann eine „Nichtvermietung“ im Ergebnis steuerlich und wirtschaftlich günstiger sein.

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Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

Partner | Private Clients / Private CompaniesDeloitte Tax
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