Lichtblick im „Graubereich“ des Mietrechts?

Immer wieder treffen sich Mieter und Vermieter vor Gericht, um die Frage der Kostentragung zu klären, wenn die Heizungstherme oder der Boiler ihren Dienst versagt haben. Wenn ausdrückliche Regelungen im Mietvertrag fehlen, besteht laut OGH keine Verpflichtung des Vermieters auf sofortigen Kostenersatz.

Problemstellung.
Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG), also typischerweise bei einer Altbauwohnung im Zinshaus und auch im Anwendungsbereich des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG), also bei Genossenschaftswohnungen, ist es gemäß ständiger Rechtsprechung erlaubt, dem Mieter hinsichtlich des Inventars einer Wohnung, wozu auch Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen gehören, die Instandhaltungs-/Wartungspflicht zu überbinden. Dem Vermieter und den anderen Hausbewohnern sollen aus der Nutzung bzw dem Betrieb solcher Anlagen keine Nachteile/Schäden erwachsen. Den Vermieter hingegen trifft die gesetzliche Erhaltungs- und Instandhaltungspflicht, soweit es sich um ernste Schäden am Haus handelt. Da es sich bei defekten Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen aber regelmäßig nicht um ernste Schäden am Haus handelt und keine anderweitigen ausdrücklichen Regelungen existieren, wen die Instandhaltungspflicht für Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen trifft, besteht hinsichtlich dieser Frage ein „Graubereich“ (OGH 1 Ob183/12m vom 13.12.2012).

Sachverhalt.
Im gegenständlichen Fall haben die Mieter Mitte 2009 eine in den Vollanwendungsbereich des MRG und des WGG fallende Wohnung bezogen. Nebst den üblichen Klauseln betreffend Überprüfungs- und Wartungsverpflichtungen der Heizungs- und Warmwasseraufbereitungsanlagen seitens des Mieters, fand sich im Mietvertrag die Bestimmung, dass die „gewöhnliche Abnutzung“ vom Vermieter zu tragen ist. Anfang des Jahres 2010 begann der Boiler zu tropfen. Der vom Vermieter zur Reparatur beauftragte Installateur stellte fest, dass der Boiler irreparabel war und getauscht werden musste. Die Mieter beauftragten den Installateur mit dem Austausch des Boilers auf Rechnung des Vermieters. Da der Vermieter die Begleichung der Rechnung verweigerte, wollte das Installationsunternehmen von seinem Eigentumsvorbehalt am Boiler Gebrauch machen und diesen wieder abholen, woraufhin die Mieter den Rechnungsbetrag beglichen. In Folge beschlossen die Mieter, einen verminderten monatlichen Mietzins zu leisten, bis die Kosten für den Boiler abgedeckt waren. Der Vermieter forderte den aushaftenden Mietzins klagsweise ein.

Entscheidung.
Das Erstgericht gab dem Klagebegehren des Vermieters mit Teilurteil statt und vertrat in rechtlicher Hinsicht die Auffassung, dass den Vermieter – im Einklang mit der mittlerweile gefestigten Judikatur – keine gesetzliche Verpflichtung zur Erneuerung des Boilers treffe, da es sich nicht um einen ernsthaften Schaden am Gebäude handle. Weiters sei die vertragliche Überwälzung von Instandhaltungspflichten auf den Mieter, abweichend von der Regelung des § 1096 ABGB, grundsätzlich wirksam. Von dieser Verpflichtung zur Instandhaltung sei auch die Kostentragung für Reparaturarbeiten und der Ersatz eines Inventargegenstandes erfasst, auch wenn dieser seitens des Mieters schuldlos schadhaft wurde. Ein Mietzinsminderungsanspruch stehe jedenfalls nur für die Dauer der Mangelhaftigkeit bzw der Unbrauchbarkeit des Bestandobjektes zu, keinesfalls kann ein Mietzinsminderungsanspruch aber nach (Wieder)Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes von Inventargegenständen geltend gemacht werden, auch wenn dies durch den Mieter selbst erfolgt. Der OGH bestätigte das Urteil des Erstgerichtes und führte weiter dazu aus, dass aus der Klausel, wonach die gewöhnliche Abnutzung zu Lasten des Vermieters gehe, weder ausreiche um eine Kostentragung des Vermieters noch einen sofortigen Ersatzanspruch des Mieters zu begründen. Eine solche Verpflichtung muss ausdrücklich durch eine vertragliche Regelung festgelegt werden.

Fazit.
Die gegenständliche Entscheidung schafft Klarheit in einem seit Jahren bestehenden „Graubereich“. Solange der Gesetzgeber keine anderen Regelungen schafft, kann der Vermieter auch im Vollanwendungsbereich des MRG bzw WGG (klassische Altbauwohnung im Zinshaus und Genossenschaftswohnung) die Kosten eines Thermen-/Boilertausches auf den Mieter überwälzen.

Daniela Böckle
d.boeckle@bkp.at

Druckersion

 

Brauneis Klauser Prändl Rechtsanwälte GmbH
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www.bkp.at

 

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