Die „Renditemiete“ und ihre Folgen

Mit den neuen Körperschaftsteuerrichtlinien des BMF (KStR 2013) wurden die Voraussetzungen für die steuerliche Anerkennung der Anschaffung/Herstellung einer Immobilie durch eine Kapitalgesellschaft, die an einen Gesellschafter zu Wohnzwecken vermietet wird, neu geregelt. Anhand des Konzeptes der „Renditemiete“ ist zu prüfen, ob die gesamte Immobilie als KESt-pflichtig ausgeschüttet gilt.

Neuerungen in den KStR 2013.
Die steuerliche Nichtanerkennung einer Immobilienvermietung an den Gesellschafter kann zu einer verdeckten Ausschüttung „an der Wurzel“ führen. Das bedeutet, dass der Gesellschafter wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie wird und deshalb die vollen Anschaffungskosten der Kapitalgesellschaft als verdeckte Gewinnausschüttung idR der 25%igen KESt unterliegen. Da auf das wirtschaftliche Eigentum abgestellt wird, ist für die Zurechnung entscheidend, ob die Immobilie für eine fremdübliche, marktkonforme Nutzungsüberlassung geeignet und damit jederzeit im betrieblichen Bereich einsetzbar ist. Zur Beurteilung, ob eine an den Gesellschafter vermietete Immobilie im wirtschaftlichen Eigentum der Gesellschaft oder des Gesellschafters steht, ist die „Renditemiete“ mit der erzielbaren Marktmiete für die betreffende Immobilie zu vergleichen.  Die „Renditemiete“ wird als jene Miete bezeichnet, mit der für das eingesetzte Kapital die durchschnittliche Rendite einer Immobilienveranlagung in dieser Lage erreicht wird, nämlich die Immobilienrendite der betreffenden Region, wobei auch auf die Rendite von Objekten vergleichbarer Größe und Lage abgestellt wird.

Deckung in der Marktmiete.
Findet die Renditemiete in der Marktmiete (=fremdüblich erzielbarer Mietpreis) Deckung, so handelt es sich um eine jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Immobilie. In diesem Fall bleibt die Gesellschaft wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie und die Immobilie gehört zum Betriebsvermögen der Kapitalgesellschaft. Eine verdeckte Ausschüttung kann sich in diesem Fall nur insoweit ergeben, als das zwischen der Kapitalgesellschaft und ihrem Gesellschafter vereinbarte Mietentgelt niedriger ist als eine angemessene (fremdübliche) Miete.

Keine Deckung in der Marktmiete.
Findet die Renditemiete in der Marktmiete keine Deckung – etwa weil die Immobilie der Erscheinung nach für die private Nutzung nur durch den Gesellschafter bestimmt ist (zB bei bestimmten Luxusimmobilien) – so handelt es sich um eine nicht jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Immobilie. Dies hat zur Konsequenz, dass das wirtschaftliche Eigentum grundsätzlich dem Gesellschafter zugeordnet wird. Stellt der Gesellschafter jedoch die Kapitalgesellschaft so, dass diese keinen Vermögensnachteil erleidet, so verbleibt das wirtschaftliche Eigentum weiterhin bei der Kapitalgesellschaft. Dazu müsste der Gesellschafter eine „fremdunüblich hohe Renditemiete“ (zB wenn für das eingesetzte Kapital eine durchschnittliche Immobilienrendite zuzüglich einer Risikoprämie geleistet wird) an die Kapitalgesellschaft leisten. Dies deshalb, weil bei einer Nutzungsüberlassung zur Marktmiete eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals nicht erreicht werden kann.

Wird eine Immobilie zu einem unter der „fremdunüblich hohen Renditemiete“ liegenden Betrag an den Gesellschafter vermietet, so liegt das wirtschaftliche Eigentum bei dem Gesellschafter. Dies führt zu einer verdeckten „Ausschüttung an der Wurzel“ in Höhe der von der Gesellschaft getragenen Anschaffungs- bzw Herstellungskosten sowie etwaiger Fremdfinanzierungskosten. Die verdeckte Ausschüttung unterliegt regelmäßig der 25%igen KESt.

Fazit.
Immobilien, die im zivilrechtlichen Eigentum der Kapitalgesellschaft stehen und vom Gesellschafter genutzt werden, stellen nach den KStR 2013 wirtschaftliches Eigentum des Gesellschafters dar, wenn die Immobilie nicht jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbar ist und die Kapitalgesellschaft dadurch einen Vermögensnachteil erleidet. Konsequenz der Zurechnung zum Gesellschafter ist neben einer sofortigen Steuerbelastung (idR 25% KESt) auf die Anschaffungs-/Herstellungskosten auch die Erfassung von Wertänderungen der Immobilie beim Gesellschafter. Im Falle einer späteren Veräußerung der Immobilie durch die Kapitalgesellschaft, hat der Gesellschafter steuerlich die Immobilie mit dem gemeinen Wert in die Kapitalgesellschaft einzulegen und diese wäre dann durch die Kapitalgesellschaft weiterzuveräußern. Abschließend bleibt abzuwarten, ob die neue Richtlinienmeinung auch analog Immobilienvermietungen einer Privatstiftung an den Stifter/Begünstigten betreffen wird.

Print Friendly
Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

Partner | Private Clients / Private CompaniesDeloitte Tax
Telefon: +43 1 537 00 7317
Mail: cwilplinger@deloitte.at

Liked this post? Follow this blog to get more.