Neues Erkenntnis zur Immobilienvermietung von Gesellschaft an Gesellschafter

Laut VwGH zählt eine „durchschnittliche“ Wohnimmobilie einer Kapitalgesellschaft, die an Gesellschafter zu deren Wohnzwecke vermietet wird, jedenfalls zum Betriebsvermögen der Gesellschaft und berechtigt zum Betriebsausgabenabzug. Für die Berechtigung zum Vorsteuerabzug ist nach dem VwGH weiterhin das Vorliegen einer unternehmerischen Tätigkeit nötig. Dabei ist die Fremdüblichkeit der Nutzungsüberlassung entscheidend.

Sachverhalt.
Eine Kapitalgesellschaft ist Miteigentümerin einer Liegenschaft, auf der sie Wohnungseigentumsrecht an zwei Wohnungseigentumsobjekten erwarb. Am 1.1.1999 sollen an den Wohnungen Mietverhältnisse mit dem Gesellschafter-Geschäftsführer bzw mit dessen Schwager begründet worden sein, als Nachweis dafür wurde eine mit 31.3.2001 datierte Mietvertragsurkunde vorgelegt. Der UFS erkannte die Mietverhältnisse mangels betrieblicher Nutzung der beiden Wohnungen steuerlich nicht an, da im konkreten Fall der Maßstab für Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen anzuwenden sei, weshalb ua die tatsächliche Mietzinszahlung entscheidend sei. Der bloße Buchungsvorgang durch die Verrechnung der „Jahresmieterträge“ im Jahresabschluss durch den Steuerberater gegen das Verrechnungskonto des Gesellschafters könne die steuerliche Wirkung eines Mietverhältnisses für das abgeschlossene Jahr nicht rückwirkend begründen. Der UFS versagte die Abzugsfähigkeit der mit den Wohnungen zusammenhängenden Betriebsausgaben und beurteilte die Fremdüblichkeit der Höhe des Mietzinses nicht weiter. Außerdem liege aufgrund des Fehlens der Mieteinnahmen keine unternehmerische Nutzung der Wohnungen vor und der Vorsteuerabzug sei zu versagen. Weiters vertrat die Finanzbehörde die Ansicht, die KESt für die verdeckten Ausschüttungen sei auf Basis der jährlichen Brutto-Ausgaben (Aufwendungen) der Gesellschaft für beide Wohnungen zu berechnen.

Erkenntnis des VwGH.
Der VwGH (19.3.2013, 2009/15/0215) hob die Entscheidung des UFS auf. Unter Verweis auf frühere Judikatur führte er aus, dass jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Gebäude – somit nicht solche Gebäude, die schon ihrer Erscheinung nach für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind – jedenfalls, dh auch bei unangemessen niedrigem Mietzins, zum Betriebsvermögen der Kapitalgesellschaft zählen. Ist der Mietzins bei Vermietung an einen Gesellschafter niedriger als bei fremdüblicher Verrechnung, liegt eine (idR KESt-pflichtige) verdeckte Ausschüttung in Höhe der Differenz zwischen den tatsächlichen Betriebseinnahmen und dem fremdüblichen Mietentgelt vor. Dieser Betrag ist außerdem dem Einkommen der Gesellschaft hinzuzurechnen. Zu der umsatzsteuerrechtlichen Beurteilung des Falls erläutert der VwGH wie schon in bisheriger Rechtsprechung, dass es bei einer Nutzungsüberlassung, die beim Gesellschafter-Geschäftsführer zu einem nicht fremdüblichen Vorteil führt, an einer wirtschaftlichen Tätigkeit fehlt. Daher steht in einer solchen Situation auch von Vornherein kein Vorsteuerabzug zu.

Fremdüblichkeit.
Im fortzusetzenden Verfahren hat die belangte Behörde Feststellungen zur Fremdüblichkeit der Nutzungsüberlassung zu treffen. Hinsichtlich der Fremdüblichkeit der Höhe der Mietzahlungen ist nach dem VwGH grundsätzlich von dem Betrag auszugehen, den die Kapitalgesellschaft erzielt hätte, wenn sie die Leistung einer gesellschaftsfremden Person gegenüber entgeltlich erbracht hätte. Dabei sind aber ausdrücklich auch die vom Gesellschafter-Geschäftsführer aus dem Guthabenstand des Verrechnungskonto entrichteten Jahresmieterträge zu berücksichtigen.

Fazit.
Körperschaftsteuerrechtlich gelten an den Gesellschafter vermietete Wohnimmobilien, die nicht schon ihrer Erscheinung nach für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt sind, nach dem VwGH jedenfalls als Betriebsvermögen der Kapitalgesellschaft. Die Differenz zwischen fremdüblichem Mietentgelt und dem vom Gesellschafter entrichteten Betrag ist einerseits dem Einkommen der Gesellschaft hinzuzurechnen und andererseits als verdeckte idR KESt-pflichtig. Wann eine Immobilie schon ihrer Erscheinung nach für die private Nutzung durch den Gesellschafter bestimmt ist, wird allerdings nicht näher definiert. Den Versuch einer Definition haben die KStR 2013 mit dem Konzept der „Renditemiete“ unternommen. Ob diese Definition den Vorgaben des VwGH entspricht, bleibt abzuwarten und wird wohl durch diesen zu klären sein. Umsatzsteuerlich ist für die Berechtigung zum Vorsteuerabzug das Vorliegen einer unternehmerischen Tätigkeit bzw einer wirtschaftlichen Tätigkeit anhand der Fremdüblichkeit der Nutzungsüberlassung zu prüfen, die das (einzig) entscheidende Kriterium darstellt.

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Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

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