Wartung der Einkommensteuerrichtlinien bringt Details zur Immobilienbesteuerung

Mit dem EStR-Wartungserlass 2013 erfolgten insbesondere Anpassungen im Bereich der Immobilienbesteuerung, welche sich aufgrund der Änderungen durch das 1. Stabilitätsgesetz 2012 und das Abgabenänderungsgesetz 2012 ergeben. Aus dem Schwerpunkt der Immobilienbesteuerung werden nachstehend wesentliche Aussagen zusammengefasst.

Aufgabe der Einheitstheorie.

Während nach alter Rechtslage (bis 31.3.2012) bebaute Grundstücke als einheitliches Wirtschaftsgut anzusehen waren, stellen ab dem 1.4.2012 Grund und Boden und Gebäude zwei voneinander getrennte Wirtschaftsgüter dar.

Diese getrennte Beurteilung hat zB Konsequenzen für Teilwertabschreibungen.

Eine Teilwertabschreibung ist nunmehr nur für das Gebäude oder für den Grund und Boden vorzunehmen und ist somit auch dann zulässig, wenn die Werterhöhungen des Grund und Bodens den Wertverlust des Gebäudes ausgleichen bzw übersteigen. Der gesunkene Wert des Gebäudes muss idR durch ein Bewertungsgutachten nachgewiesen werden.

Gleiches gilt für die Beurteilung der Zulässigkeit der Übertragung stiller Reserven, die bei natürlichen Personen weiterhin möglich ist. Die für die Übertragungsmöglichkeit zu erfüllende Behaltefrist ist für Grund und Boden sowie Gebäude gesondert zu berechnen, wobei immer auf den Zeitpunkt der Anschaffung bzw der Herstellung des jeweiligen Wirtschaftsgutes abgestellt wird.

Umwidmungen.

Grundsätzlich gilt gemäß Rz 6669 EStR als Umwidmung eine Änderung der Widmung, die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche iSd Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht.

Bei Altgrundstücken (zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen) sind Umwidmungen nur insoweit relevant, als eine Umwidmung beim Verkäufer (oder seinem unentgeltlichen Rechtsvorgänger) nach dem 31.12.1987 erfolgte. In diesem Fall werden die Anschaffungskosten nicht pauschal mit 86% des Veräußerungserlöses festgesetzt, sondern mit 40%. Die mit der Umwidmung verbundene Wertsteigerung wird somit bei der Ermittlung der pauschalen Anschaffungskosten miterfasst. Daraus resultiert ein mit dem besonderen Steuersatz in Höhe von 25% zu versteuernder Veräußerungsgewinn im Ausmaß von 60% des Veräußerungserlöses. Der effektive Steuersatz beträgt daher 15% des Veräußerungserlöses, anstatt lediglich 3,5% bei allen anderen Altgrundstücken. Eine Umwidmung nach erfolgter Veräußerung ist ausnahmsweise dann besteuerungsrelevant, wenn die Umwidmung in engem und zeitlichem Zusammenhang mit der Veräußerung steht (zB Umwidmungszusage der Gemeinde). Dabei wird dem Verkaufspreis wesentliche Bedeutung zukommen (zB wenn für Grünland bereits ein Preis nahe dem Baulandpreis bezahlt wird).

Im Fall einer unterschiedlichen Widmung eines Grundstückes ist der Veräußerungserlös nach der Verhältnismethode gewichtet aufzuteilen.

Bedingungen iZm Grundstücksveräußerungen.

Bei einer auflösenden Bedingung gilt der Tatbestand der Veräußerung mit Vertragsabschluss erfüllt. Eine tatsächliche, spätere Auflösung des Verpflichtungsgeschäftes, welche durch den Eintritt der Bedingung begründet wird, führt zu keiner Auflösung der ursprünglichen Veräußerung, sondern zu einem neuerlichen Veräußerungsvorgang.Der für die aufschiebende Bedingung maßgebliche Stichtag ist der 31.5.2013. Bei Verträgen mit aufschiebender Bedingung, welche nach dem 31.5.2013 abgeschlossen wurden, gilt der Tatbestand ebenfalls bereits mit Vertragsabschluss als erfüllt, wenn der Bedingungseintritt hinreichend wahrscheinlich ist (zB Genehmigung durch die Grundverkehrskommission). Tritt die Bedingung trotz hinreichender Wahrscheinlichkeit nicht ein, liegt ein rückwirkendes Ereignis iSd § 295a BAO vor. Im Gegensatz dazu gilt der Veräußerungstatbestand erst mit Eintritt der Bedingung als erfüllt, wenn der Bedingungseintritt von Beginn an nicht hinreichend wahrscheinlich ist. Nähere Beispiele hierzu fehlen in den Einkommensteuerrichtlinien jedoch.

Fazit.

Ein Schwerpunkt des EStR-Wartungserlasses ergibt sich aus der mit dem 1. StabG 2012 vollzogenen  Neuregelung der Grundstücksbesteuerung. Während einige Aussagen die Vorgehensweise in der Praxis in diesem Bereich unterstreichen, erscheinen andere Rechtsmeinungen hinsichtlich ihrer gesetzlichen Deckung zumindest fraglich, sodass wohl im Einzelfall eine Klärung durch den VwGH erforderlich sein wird.

Print Friendly
Florian Woditschka

Florian Woditschka

Senior Assistant | SteuerberatungDeloitte Tax
Telefon:+43 1 537 00 7316
Mail: fwoditschka@deloitte.at

Liked this post? Follow this blog to get more.