ImmoESt auch bei (scheinbar) unentgeltlichen Geschäften

Werden bei Immobilienschenkungen und -erbschaften Ausgleichszahlungen geleistet, so kann der scheinbar unentgeltliche Vorgang ImmoESt auslösen.

Gemischte Schenkung.

Nach der bisherigen Rechtsprechung und Verwaltungspraxis wird bei gemischten Schenkungen ertragsteuerlich insgesamt Unentgeltlichkeit angenommen, wenn Zuwendungsabsicht besteht und der Schenkungscharakter des Geschäftes überwiegt. Es ist dabei auf die Wertrelation von Leistung und Gegenleistung abzustellen. Diese Voraussetzungen sind erfüllt, wenn die Gegenleistung die Hälfte des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsgutes nicht übersteigt. Eine Immobilienschenkung kann hier keine ImmoESt auslösen.

Schenkung mit Ausgleichszahlung.

Anders stellt sich die Rechtslage dar, wenn sich im Zusammenhang mit einer Grundstücksschenkung der Geschenknehmer verpflichtet, aus eigenem Vermögen eine Ausgleichszahlung an einen Dritten zu leisten. Eine steuerlich relevante Veräußerung stellt nämlich nach Auffassung der Finanzverwaltung beispielsweise dann eine Übertragung einer Immobilie von einem Elternteil an ein Kind dar, wenn sich dieses dadurch verpflichtet, aus eigenem Vermögen Zahlungen an einen Dritten (zB Bruder/Schwester) zu leisten und die Ausgleichszahlung mehr als 50% des gemeinen Wertes des Grundstückes beträgt. Ein unentgeltlicher Erwerb liegt laut Finanzverwaltung nur dann vor, wenn die Ausgleichszahlung (aus eigenen Mitteln des „Geschenknehmers“) sich auf höchstens 50% des gemeinen Wertes des übertragenen Grundstücks beläuft. Ein Ausgleich aus übertragenem Vermögen ist unbeachtlich und schadet der Immobilienschenkung nicht.

Erbauseinandersetzung.

Eine ähnliche Überlegung wie bei der Schenkung mit Ausgleichszahlungen stellt die Finanzverwaltung bei Erbauseinandersetzungen an. Die Beurteilung, ob bei einer Erbauseinandersetzung eine Veräußerung oder eine Nachlassteilung ohne Veräußerungscharakter vorliegt, ist deshalb relevant, da die zur Erbmasse gehörenden Wirtschaftsgüter steuerlich bereits mit dem Todestag des Erblassers den Erben zuzurechnen sind und daher sämtliche Transaktionen nach dem Todestag aus Sicht der Erben steuerlich zu würdigen sind.

Bei einem Verzicht auf Wirtschaftsgüter eines Nachlasses gegen eine Ausgleichszahlung liegt eine Veräußerung grundsätzlich dann vor, wenn der Wertausgleich aus nachlassfremden Mitteln (bzw. aus der Vermögenssphäre des Übernehmers) geleistet wird und der Wertausgleich mehr als die Hälfte des gemeinen Wertes des übertragenen Wirtschaftsguts ausmacht. Keine Veräußerung liegt jedoch bei der Übertragung von Grundstücksanteilen aus dem Nachlass gegen Gewährung anderer Wirtschaftsgüter des Nachlasses (zB Sparbuch, anderes Grundstück, Bargeld) bzw Ausgleichszahlung aus Mitteln des Nachlasses vor. Dies gilt ebenfalls bei einer Übertragung eines Wirtschaftsgutes durch den Pflichtteilsberechtigten gegen eine Ausgleichszahlung in der Höhe des Pflichtteils.

Fazit.

Ausgleichszahlungen bei scheinbar unentgeltlichen Immobilienübertragungen können nach Auffassung der Finanzverwaltung zu einer ImmoESt-Pflicht führen. Dies ist insofern nachvollziehbar, als Übertragungsvorgänge, die in wirtschaftlicher Sicht einer Veräußerung gleichkommen, auch steuerlich wie eine Veräußerung behandelt werden müssen. Für die Praxis herausfordernd wird sein, derartige Fälle als „ImmoESt-Fälle“ zu erkennen, da die Entgeltlichkeit vielfach nicht auf den ersten Blick feststellbar sein wird. Will man ImmoESt-Risiken im Zusammenhang mit unentgeltlichen Liegenschaftsübertragungen vermeiden, so wird auf die Vereinbarung und Leistung von Ausgleichszahlungen wohl verzichtet werden müssen.

Abschließend sei darauf hingewiesen, dass die hier dargestellte Rechtsauffassung der Finanzverwaltung sich nicht nur auf Liegenschaften, sondern auch auf Wirtschaftsgüter bezieht, die unter Vereinbarung einer Ausgleichszahlung übertragen werden. So können sich auch bei Übertragung einer Beteiligung und Vereinbarung einer Ausgleichszahlung die zB genannten Rechtsfragen (Entgeltlichkeit vs Unentgeltlichkeit) stellen.

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Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

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