VwGH zu Herstellungskosten versus Erhaltungsaufwand bei Wohnungsvermietung

In einem aktuellen Erkenntnis beschäftigte sich der VwGH erneut mit der Frage der Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand bei Wohnungsvermietung. Laut VwGH liegt bei einem Austausch von Gaseinzelofenheizungen durch Gasetagenheizungen innerhalb der Wohnungen kein Herstellungsaufwand vor, da sich dadurch die Wesensart des Gebäudes nicht ändert.

Sachverhalt.

Eine Privatperson erwarb ein Haus mit Geschäftsräumlichkeiten und insgesamt neun Wohnungen, die vermietet wurden. Nach einigen Jahren ließ der Vermieter in zwei Wohnungen die Gaseinzelofenheizungen durch Gasetagenheizungen ersetzen. Nach Auffassung des Finanzamtes und des UFS Wien handelte es sich dabei um einen aktivierungspflichtigen Herstellungsaufwand, da die Wesensart der Wohnungen geändert werde. Das Finanzamt stützte seine Ansicht darauf, dass neue Bestandteile eingebaut wurden und verwies auf die Judikatur des VwGH zur Abgrenzung von Herstellungs- und Erhaltungsaufwand und zur Erweiterung (Kapazitätsausweitung) eines Wirtschaftsgutes. Auf dieser Basis wurde eine Änderung der Wesensart des Wirtschaftsgutes argumentiert.

Rechtsansicht des VwGH.

In seinem Erkenntnis 2010/13/0147 vom 23.10.2013 ging der VwGH auf die von der Finanzbehörde ins Treffen geführte Judikatur ein. Der vorliegende Fall sei nicht mit dem vorgebrachten Erkenntnis aus 1971 vergleichbar, in welchem der VwGH einen Fall zu beurteilen hatte, in dem pro Stockwerk eines Mietwohngebäudes Etagenheizungen anstelle von Einzelofenheizungen eingebaut wurden. Die Einrichtung einer erstmals durch „Betätigung von Druckknöpfen“ zu bedienenden Heizanlage war damals als Herstellungsaufwand zu qualifizieren, da dadurch der Wert des Gebäudes wesentlich erhöht und auf den neuesten Stand der Technik gebracht wurde.

Die zwei nun verfahrensgegenständlichen Wohnungen wurden durch die Modernisierung ebenfalls nicht so umgestaltet, dass sie dem von der Behörde ins Treffen geführten Erkenntnis aus 1986 entsprechen würden. Der Vermieter ließ damals zwei Wohnungen in erheblichem Ausmaß umgestalten. Im Zuge dieser Umbauten wurde auch eine Gasetagenheizung eingebaut. Der VwGH führte aus, dass „gegenüber den früheren Wohnungen von anderen Wohnungen gesprochen werden“ könne und sich damit im damaligen Fall die Wesensart des Gebäudes geändert hätte.

Zur Erweiterung eines Wirtschaftsgutes leitete der VwGH aus § 4 Abs 7 und § 28 Abs 2 EStG in einem Erkenntnis aus 2007 ab, dass eine wesentliche Erhöhung des Nutzungswerts oder eine wesentliche Verlängerung der Nutzungsdauer eines Wirtschaftsgutes im Sinne einer Generalsanierung keine Herstellungsmaßnahme bedeutet, „solange die Wesensart des Wirtschaftsgutes beibehalten bleibt“. Entscheidend ist stets, ob eine bauliche Maßnahme die Wesensart eines Gebäudes ändert.

Der VwGH entschied im vorliegenden Fall, dass durch den Ersatz von Gaseinzelofenheizungen durch Gasetagenheizungen innerhalb einer Wohnung keine Änderung der Wesensart des Gebäudes eintritt. Er verwies darauf, dass die alte Gaseinzelofenheizung durch die Gasetagenheizung ausgetauscht wurde und daher keine Erweiterung des Wirtschaftsgutes vorlag.

Fazit.

Anders als in früheren Erkenntnissen nimmt der VwGH bei einem Austausch von einer Gaseinzelofenheizung durch eine Gasetagenheizung keinen Herstellungsaufwand mehr an (sondern Erhaltungsaufwand). Es kann festgehalten werden, dass die Judikatur zur Abgrenzung von Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand sehr stark einzelfallbezogen ist und bereits geringfügige Abweichungen im Sachverhalt zu einer unterschiedlichen Beurteilung führen können. Eine generelle Aussage ist daher nicht möglich, sodass in der Praxis jeder konkrete Fall gesondert zu würdigen ist. Dies nicht zuletzt deshalb, da sich abhängig von der Frage, ob Herstellungskosten oder Erhaltungsaufwand vorliegen, wesentliche Unterschiede in der Steuerbelastung ergeben können.

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Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

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