Privatstiftungen: höhere Grunderwerbsteuer seit Juni 2014

Der Verfassungsgerichtshof hat im November 2012 entschieden, dass die Bemessung der Grunderwerbsteuer auf Basis veralteter Einheitswerte verfassungswidrig ist und dem Gesetzgeber eine Reparaturfrist bis 31.5.2014 eingeräumt. Durch die Neuregelung der Grunderwerbsteuer wurden damit Immobilienwidmungen an Privatstiftungen sowie Immobilienzuwendungen an Begünstigte seit 1.6.2014 teurer.

Alte Rechtslage.

Es unterlagen sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche Immobilienübertragungen an/durch eine Privatstiftung der Grunderwerbsteuer. Bemessungsgrundlage bildete bei entgeltlichen Übertragungen (zB Kauf/Tausch) der Wert der Gegenleistung (insbesondere der Kaufpreis), bei unentgeltlichen Übertragungen (Widmung/Zuwendung) der Wert des Grundstückes. Als Wert des Grundstückes wurde der dreifache Einheitswert herangezogen. Der dreifache Einheitswert kam als Bemessungsgrundlage auch dann zur Anwendung, wenn eine allenfalls vereinbarte Gegenleistung geringer als der (dreifache) Einheitswert war. Der Grunderwerbsteuersatz betrug grundsätzlich 3,5%. Bei unentgeltlichen Immobilienwidmungen an Privatstiftungen erhöhte sich der reguläre Grunderwerbsteuersatz (3,5%) um weitere 2,5% („Stiftungseingangssteueräquivalent“) auf insgesamt 6%. Gleichzeitig war der Vorgang von der Stiftungseingangssteuer befreit.

Von „Unentgeltlichkeit“ ist immer dann zu sprechen, wenn der Wert der Gegenleistung geringer als der halbe Verkehrswert der Immobilie ist. Bei Überwiegen der Entgeltlichkeit (die Gegenleistung betrug zumindest die Hälfte des Verkehrswertes) war jedoch von einer Veräußerung der Immobilie und damit bei der Privatstiftung von einer Anschaffung auszugehen. Der Steuersatz betrug sodann 3,5%. Die unentgeltliche Immobilienzuwendung an Begünstigte unterlag ebenso dem Grunderwerbsteuersatz von 3,5%.

Neuregelung.

Es unterliegen auch weiterhin entgeltliche und unentgeltliche Immobilienübertragungen an/durch Privatstiftungen der Grunderwerbsteuer. Auch der Grunderwerbsteuersatz (grundsätzlich 3,5%; 6% bei unentgeltlichen Immobilienübertragungen an Privatstiftungen) bleibt unverändert. Durch die Neuregelung der Grunderwerbsteuer hat jedoch die Bemessungsgrundlage eine Änderung erfahren. Als Grundregel gilt: die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bildet der Wert der Gegenleistung. Als Mindestbemessungsgrundlage wird jedoch der gemeine Wert des Grundstücks (=Verkehrswert) herangezogen. Der dreifache Einheitswert (nunmehr begrenzt mit 30% des Verkehrswertes) kommt hingegen nur mehr bei (entgeltlichen und unentgeltlichen) Erwerben im neu definierten „engeren Familienkreis“ sowie bei der Anteilsvereinigung zur Anwendung.

Für (entgeltliche/unentgeltliche) Übertragungen von Immobilien an eine Privatstiftung sowie (entgeltliche/unentgeltliche) Übertragungen an Begünstigte sieht die Neuregelung keine Begünstigungen vor. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich bei solchen Übertragungen daher seit 1.6.2014 vom Wert der Gegenleistung (zumindest aber vom Verkehrswert). Zuzüglich fällt – wie schon bisher – 1,1% Grundbucheintragungsgebühr an. Bei Immobilienwidmungen an Privatstiftungen beträgt die Grunderwerbsteuer demnach 6% vom Verkehrswert, bei Immobilienzuwendungen an Begünstigte 3,5% vom Verkehrswert. Die erhöhte Grunderwerbsteuer trifft dabei nicht nur Widmungen an eigennützige, sondern auch Widmungen an gemeinnützige Stiftungen.

Fazit.

Für Immobilienübertragungen an/durch Privatstiftungen ist nunmehr als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer anstatt des dreifachen Einheitswertes zumindest der Verkehrswert der Immobilie heranzuziehen. Dies bedeutet insbesondere für Immobilienwidmungen an eine Privatstiftung (6% vom Verkehrswert!) eine deutliche Steuermehrbelastung. Durch die Neuregelung der Grunderwerbsteuer erhöht sich jedoch auch die Grunderwerbsteuer bei Immobilienzuwendungen an Begünstigte (3,5% vom Verkehrswert). Somit stellt die Grunderwerbsteuer für Immobilienwidmungen und -zuwendungen einen wesentlichen Kostenfaktor dar.

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Anita Roupec

Anita Roupec

Assistant| Deloitte Tax
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