Steuerreform 2015/16: Änderungen bei der Besteuerung von Immobilien

Das BMF hat am 19.5.2015 nach den Entwürfen zum Endbesteuerungsgesetz und Bankenpaket (siehe unsere Breaking Tax News Nr 2/2015) nunmehr auch den Hauptteil der Steuerreform 2015/16, nämlich das Steuerreformgesetz 2015/2016, zur Begutachtung versendet. Darin sind folgende Änderungen für Immobilien vorgesehen.

Immobilienertragsteuer.

Bei Grundstücksveräußerungen ab 1.1.2016 soll der besondere Steuersatz von 25% auf 30% angehoben werden (auch für „Altfälle“) und der Inflationsabschlag entfallen. Wird zur Regelbesteuerung mit dem Tarifsatz optiert, so dürfen künftig auch Werbungskosten bzw Betriebsausgaben bei der Ermittlung der Steuerbasis abgezogen werden. Verluste aus Grundstücksveräußerungen sollen künftig zu 60% anstatt zu 50% mit Überschüssen aus Vermietung und Verpachtung ausgeglichen werden können. Auf Antrag soll auch eine Verteilung des Verlustausgleiches auf 15 Jahre möglich sein. Im betrieblichen Bereich soll ein negativer Überhang zu 60% mit anderen tarifpflichtigen Einkünften ausgeglichen werden können. Für öffentlich-rechtliche und gemeinnützige Körperschaften soll der ImmoESt-Abzug mit 25% möglich bleiben.

Abschreibungen.

Bei der Absetzung für Abnutzung (AfA) soll der Abschreibungssatz für unmittelbar betrieblich genutzte Betriebsgebäude auf 2,5% vereinheitlicht werden. Weiters kommt bei Betriebsgebäuden, die zu Wohnzwecken vermietet werden, künftig ein Abschreibungssatz von 1,5% statt bisher 2% zur Anwendung. Bei bebauten Mietgrundstücken des Privatvermögens wird ab 1.1.2016 die weiterhin 1,5%ige Abschreibung nur von 60% (anstatt bisher 80%) der historischen Anschaffungskosten der Immobilie gerechnet (40% „Grundanteil“), sofern ein anderes Aufteilungsverhältnis nicht nachgewiesen wird. Diese Änderungen sollen auch auf bereits vermietete Gebäude anwendbar sein. Bei offenkundig erheblichem Abweichen der tatsächlichen Verhältnisse soll das Finanzamt jedoch ein abweichendes Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude feststellen können. Instandhaltungsaufwendungen können und Instandsetzungsaufwendungen für Wohngebäude müssen derzeit per Antrag auf zehn Jahre verteilt abgesetzt werden. Ab 1.1.2016 soll diese Frist auf 15 Jahre verlängert werden. Dies soll auch für bereits laufende Zehntelabsetzungen gelten.

Grunderwerbsteuer bei Schenkungen und Erbschaften.

Nur bei der Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke wird an der bisherigen Besteuerung (2% vom einfachen Einheitswert innerhalb des Familienkreises) festgehalten. Bei Übertragungen anderer Immobilien ab 1.1.2016 wird es auch innerhalb des Familienkreises keine begünstigte Besteuerung auf Basis des davor gültigen dreifachen Einheitswertes und auch keinen begünstigten Steuersatz von 2% mehr geben. Vielmehr erfolgt die Besteuerung mangels gutachterlichen Nachweises grundsätzlich auf Basis des sogenannten „Grundstückswertes“, der sich am Verkehrswert orientiert (Grundstückslisten mit standardisierten Werten nach Lage werden durch Verordnung geregelt), und zwar unabhängig davon, ob die Übertragung innerhalb des Familienkreises erfolgt. Bei einer Gegenleistung (Kaufpreis oder zB Hypothekenübernahme) von über 70% des Grundstückswertes fallen 3,5% vom vollen Grundstückswert an („entgeltliche Erwerbe“). Bei einer Gegenleistung von mehr als 30%, aber unter 70% fallen 3,5% nur von der Gegenleistung an, während zusätzlich der unentgeltliche Anteil am Grundstückswert (der restliche Anteil von rund 30 bis 70%) dem sogenannten Stufentarif für unentgeltliche Übertragungen unterliegt („teilentgeltliche Erwerbe“). Beträgt die Gegenleistung maximal 30% des Grundstückswertes („unentgeltliche Erwerbe“), ist der Stufentarif auf den vollen Grundstückswert anzuwenden. Der Stufentarif beträgt EUR 250.000 0,5%, von EUR 250.000 bis EUR 400.000 2%, darüber generell 3,5%. Bei unentgeltlichen Betriebsübertragungen wird der betriebliche Freibetrag von EUR 365.000 auf EUR 900.000 angehoben und die GrESt mit 0,5% des gesamten Grundstückswertes gedeckelt. Für Umgründungen gilt generell der begünstigte Tarif von 0,5%. Die auf den unentgeltlichen Teil einer Transaktion anwendbare Stufentarifsteuer kann genauso wie jede GrESt mit einem Tarif von 0,5% auf Antrag auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden. Außerdem sind in Zukunft Erwerbe von Todes wegen bzw aufgrund von Schenkungen zwischen Ehegatten bzw eingetragenen Partnern hinsichtlich des Hauptwohnsitzes bis zu einer Wohnnutzfläche von 150 m2 von der GrESt befreit und darüber hinaus zum Stufentarif vom anteiligen Grundstückswert zu besteuern.

Grundstücksbesitzende Gesellschaften.

Bei Erwerben ab 1.1.2016 unterliegt nach deutschem Vorbild die Vereinigung bzw Übertragung von mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaft einer 0,5%igen GrESt berechnet vom Grundstückswert (davor wurden nur 100%ige Anteilsvereinigungen mit 3,5%, allerdings vom niedrigeren dreifachen Einheitswert, erfasst). Gleiches gilt, wenn ab 1.1.2016 innerhalb von fünf Jahren mindestens 95% der Anteile an einer grundstücksbesitzenden Personengesellschaft (KG, OG) auf neue Gesellschafter übergehen. Treuhändig gehaltene Anteile sind nunmehr stets dem Treugeber zuzurechnen.

Wir werden Sie über die weiteren Entwicklungen im Gesetzgebungsprozess informieren.

Breaking Tax News Nr 3/2015 DEUTSCH

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Klaus Wiedermann

Klaus Wiedermann

Director| Deloitte Tax
Telefon: +43 1 537 00 7324
Mail: kwiedermann@deloitte.at

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