Begutachtungsentwurf Grundstückswertverordnung veröffentlicht

Überblick. Am 10.11.2015 hat das BMF den Begutachtungsentwurf einer „Verordnung betreffend Festlegung der Ermittlung des Grundstückswerts (Grundstückswertverordnung 2016 –GrWV 2016)“ veröffentlicht. In dieser sollen die Berechnungsmethoden für den durch die Steuerreform 2015/16 als Bemessungsgrundlage eingeführten Grundstückswert bei unentgeltlichen Übertragungen, bei Vorgängen nach dem Umgründungssteuergesetz sowie für den Anteilsvereinigungstatbestand festgelegt werden. Der Grundstückswert kann durch zwei Methoden ermittelt werden: durch das Pauschalwertmodell oder mittels Immobilienpreisspiegel. Für jede wirtschaftliche Einheit kann der Steuerpflichtige zwischen diesen Methoden frei wählen. Alternativ kann der geringere gemeine Wert angesetzt werden, wenn dieser durch ein Schätzgutachten nachgewiesen wird.

Pauschalwertmodell. Bei dieser Methode wird der Grundstückswert anhand folgender Berechnungsformel ermittelt: [Grundfläche x dreifacher Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor] + [Nutzfläche bzw (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung x Altersminderung]. Durch diese Formel sollen die Grundstückslage, die Bauweise, die Nutzung, die Fläche und der Erhaltungszustand des Gebäudes berücksichtigt werden. Für den Bodenwert pro Quadratmeter ist jener Wert maßgebend, der auf den dem Erwerbsvorgang unmittelbar vorausgegangenen Feststellungszeitpunkt festgestellt wurde. Sofern nur ein Teil einer wirtschaftlichen Einheit übertragen wird, soll der Bodenwert nur anteilig angesetzt werden. Ist der Bodenwert dem Steuerpflichtigen nicht bekannt, kann dieser Wert grundsätzlich durch elektronische Anfrage beim Finanzamt abgefragt werden. Die Hochrechnung des Bodenwertes soll die individuelle Lage des Grundstücks berücksichtigen. Der Hochrechnungsfaktor wird für alle Gemeinden in der Anlage der Verordnung festgelegt und soll durch einen Vergleich der durchschnittlichen dreifachen Einheitswerte für unbebaute Grundstücke mit den aktuellen durchschnittlichen Verkehrswerten die Wertveränderungen der letzten 43 Jahre abbilden.

Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird die Nutzfläche des Gebäudes herangezogen. Sofern diese nicht bekannt ist, soll die um 30% gekürzte Bruttogrundfläche herangezogen werden. Diese wird mit einem Baukostenfaktor multipliziert. Prinzipiell soll der volle Baukostenfaktor angesetzt werden, jedoch kann je nach Bauweise und Nutzung eines Gebäudes der Baukostenfaktor in unterschiedlichem Ausmaß angesetzt werden. Zusätzlich soll die unterschiedliche bisherige Gesamtnutzungsdauer des jeweiligen Gebäudes zu berücksichtigen sein.

Immobilienpreisspiegel. Der Grundstückswert kann für das Jahr 2016 mittels des zuletzt von der Wirtschaftskammer Österreich, Fachverband der Immobilien- und Vermögenstreuhänder, veröffentlichten Immobilienpreisspiegels abgeleitet werden. Jedoch soll die Berechnungsmethode nach dem Immobilienpreisspiegel nur zur Anwendung kommen, wenn das zu bewertende Grundstück einer Objektkategorie im Immobilienpreisspiegel zugerechnet werden kann und den für die jeweilige Objektkategorie vorgegebenen Voraussetzungen entspricht. Der somit ermittelte Wert soll um 28,75% (Bewertungsabschlag) gekürzt werden. Ab 2017 soll nur mehr der von der Statistik Austria noch zu erstellende Immobilienpreisspiegel verwendet werden.

Fazit. Durch den Entwurf der Grundstückswertverordnung lässt sich nun der Grundstückswert berechnen und es ist eine Einschätzung möglich, ob Grundstücke noch vor dem 1.1.2016 übertragen werden sollten, um eine höhere Grunderwerbsteuer zu vermeiden, oder ob es besser ist, mit der Übertragung zuzuwarten. Die Begutachtungsfrist endet am 1.12.2015. Allfällige Änderungen im Begutachtungsverfahren bleiben abzuwarten.

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Johanna Pilz

Johanna Pilz

Assistant| Deloitte Tax
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