BFG zur Bemessungsgrundlage für Bestandvertragsgebühren

Ein kürzlich ergangenes BFG-Urteil (RV/7100225/2012) könnte in vielen Fällen zu einer Erhöhung der Bestandvertragsgebühr führen. Während bisher bei Vereinbarung der Kündigungsgründe des Vermieters gem § 30 Abs 2 MRG von einem unbefristeten Vertrag ausgegangen werden konnte, könnte nun in bestimmten Fällen zukünftig, die – in der Regel höhere – Bemessungsgrundlage für befristete Bestandverträge heranzuziehen sein.

Rechtslage.

Bestandverträge unterliegen im Allgemeinen einer Gebühr iHv 1 % der Bemessungsgrundlage. Bemessungsgrundlage für unbefristete Bestandverträge ist der dreifache Jahresmietzins, während bei befristeten Bestandverträgen der Jahresmietzins für die gesamte Vertragslaufzeit herangezogen wird, höchstens jedoch der achtzehnfache Jahreswert. Als Konsequenz unterliegen befristete Bestandverträge bei entsprechender Befristung einer deutlich höheren Gebühr als unbefristete Bestandverträge. Die gebührenrechtliche Qualifizierung eines Vertrages als befristet oder unbefristet ergibt sich aus dem Inhalt des Vertrages.

Bisherige Rechtsansicht.

Nach bisheriger Rechtsprechung des VwGH bestimmt sich die Einordnung  eines Bestandvertrags als befristet oder unbefristet danach, ob nach dem erklärten Vertragswillen beide Vertragsteile über eine bestimmte Zeit an den Vertrag gebunden sein wollen. Die Möglichkeit einer Partei, einen Vertrag aus einzelnen, bestimmt bezeichneten Gründen vorzeitig einseitig aufzulösen, führt nicht dazu, dass gebührenrechtlich ein unbefristeter Vertrag vorliegt. Ist hingegen ein Vertragsteil jederzeit zur Beendigung berechtigt, während der andere Vertragsteil die gesamte Vertragsdauer gebunden ist, liegt aus gebührenrechtlicher Sicht ein unbefristeter – und oftmals günstigerer – Vertrag vor. Nach den Gebührenrichtlinien 2007 (Rz 705) liegt generell bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG ein Vertrag von unbestimmter Dauer vor.

Sachverhalt.

Die Parteien schlossen einen Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 60 Monaten ab. Dem Verpächter wurde ungeachtet der vereinbarten Befristung das Recht eingeräumt, bei Vorliegen von Kündigungsgründen iSd § 30 und 31 MRG vorzeitig unter Einhaltung einer dreimonatigen Kündigungsfrist zum Monatsletzten den Vertrag zu kündigen. Das zuständige Finanzamt ordnete den Vertrag gebührenrechtlich als befristet ein und berechnete die Bestandvertragsgebühr entsprechend vom fünffachen Jahrespachtzins. Nach Argumentation des Finanzamts könne das MRG und damit die Kündigungsrechte des MRG für Pachtverträge nicht analog zur Anwendung kommen. Dagegen wurde Beschwerde an das BFG erhoben.

Entscheidung.

Das BFG stellte zunächst klar, dass von Fall zu Fall zu prüfen sei, ob die eingeräumten Kündigungsrechte gem § 30 MRG so umfassend sind, dass keine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit vorliegt und man daher von einem unbefristeten Vertrag auszugehen hat. Da im vorliegenden Fall jedoch nur zwei, der mit Verweis auf § 30 und 31 MRG vereinbarten Kündigungsgründe tatsächlich zur Anwendungen gelangen konnten, sah das BFG keine umfassende Kündigungsmöglichkeit durch den Verpächter gegeben; gegenständlich lag daher ein befristeter Vertrag vor. Die Beschwerde wurde infolge als unbegründet abgewiesen.

Fazit.

Es bleibt abzuwarten, welche praktischen Konsequenzen aus dieser Entscheidung abzuleiten sind: Vorsichthalber sollte – insbesondere bei Pachtverträgen – davon ausgegangen werden, dass die analoge Vereinbarung der Kündigungsgründe des MRG nicht mehr automatisch dazu führt, dass gebührenrechtlich ein unbefristeter Vertrag vorliegt. Zukünftig wird darauf zu achten sein, dass bei einem gebührenpflichtigen Bestandvertrag einer Partei umfassende Kündigungs- und Auflösungsgründe eingeräumt werden, um eine gebührenrechtliche Qualifizierung als unbefristeter Bestandvertrag zu gewährleisten.

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Clemens Prinz

Clemens Prinz

Assistant| Deloitte Tax
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