Steuerfreie Widmung von Immobilien an Privatstiftungen ?

Der Wortlaut des Gesetzes ermöglicht den Transfer von Immobilien in eine Stiftung ohne Grunderwerbsteuer nach dem Schenkungsmeldegesetz 2008 (SchenkMG 2008).

Steuerbelastung bei Immobilienwidmungen. Vermögenswidmungen an eine Stiftung sind nach dem neuen Siftungseingangssteuergesetz grundsätzlich mit einem Steuersatz in Höhe von 2,5 % belastet. Im Falle einer Immobilie erhöht sich dieser Steuersatz um das Grunderwerbsteuer-Äquivalent von 3,5 % sowie um die gerichtliche Eintragungsgebühr in Höhe von 1 %, womit die Gesamtbelastung 7 % beträgt. Als Bemessungsgrundlage für die Stiftungseingangssteuer und das Grunderwerbsteueräquivalent (bzw. die gerichtliche Eintragungsgebühr) dient nach wie vor der dreifache Einheitswert der gewidmeten Immobilie, welcher regelmäßig deutlich unter dem Verkehrswert liegt. Obwohl diese Bewertungsvorschrift der eigentliche Grund für die Aufhebung des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes war, bleibt diese Bestimmung zur Bemessungsgrundlagenermittlung in Bezug auf das Stiftungseingangssteuergesetz weiterhin bestehen.

Gemischte Schenkung als Technik zur Steuerreduktion. Durch die Mitgabe bestimmter Schulden oder Lasten (gemischte Schenkung) kann der für die Steuerberechnung maßgebende Wert vermindert werden. Wie schon in Zeiten der Schenkungssteuer kann die Bemessungsgrundlage einerseits durch Mitübertragung einer Verbindlichkeit, die ausschließlich mit der Anschaffung der Immobilie in Zusammenhang stehen muss, oder andererseits durch eine Belastung, z. B. ein durch den Stifter vorbehaltenes Fruchtgenussrecht, reduziert werden. Damit sinkt die Bemessungsgrundlage für Stiftungseingangssteuer bis auf EUR Null. Sofern der Wert der Gegenleistung (qualifizierende Lasten bzw. Schulden) dem Wert der Leistung (Immobilie) entspricht bzw. diesen übersteigt, fällt daher sowohl keine Stiftungseingangssteuer als auch kein Grunderwerbsteueräquivalent an. Dies deshalb, weil die Stiftung nicht bereichert wurde. Das Ergebnis entspricht dem der alten Rechtslage, da in einer derartigen Konstellation schon bisher keine Schenkungssteuer angefallen ist.

Stiftungseingangssteuer oder Grunderwerbsteuer? Es stellt sich jedoch die Frage, ob anstelle der Stiftungseingangssteuer das Grunderwerbsteuergesetz eine Steuerpflicht für eine oben beschriebene Immobilienwidmung vorsieht. Dem Wortlaut des Gesetzes zufolge dürften jedoch keine Grunderwerbsteuerpflicht (und auch keine Eintragungsgebühr) vorliegen. Durch den mit den SchenkMG 2008 eingeführten Befreiungstatbestand kann Grunderwerbsteuer nur anfallen, sofern – und nicht wie bisher insoweit – der Vorgang nicht vom Stiftungseingangssteuergesetz erfasst wird. Gemäß der neuen Rechtslage ist nicht nur jener Wert, der die Bemessungsgrundlage der Stiftungseingangssteuer darstellt, sondern die Zuwendung der Immobilie als Ganzes von der Grunderwerbsteuer befreit.

Zeitnahe Immobilienwidmung überlegenswert. Zusammenfassend kann daher die Widmung einer Immobilie an eine Privatstiftung nach Abzug von Schulden und Lasten, die in wirtschaftlich unmittelbarer Beziehung zur Immobilie stehen, steuerfrei erfolgen, sofern sich die Bemessungsgrundlage auf EUR Null reduzieren lässt. Ansonsten besteht aufgrund der bestehenden Stiftungseingangssteuer weiterhin eine diskriminierende steuerliche Behandlung bei unentgeltlichen Zuwendungen von Immobilien an eine Privatstiftung (im Gegensatz zur Schenkungssteuerfreiheit bei Schenkungen an natürliche Personen). Im Lichte der derzeitigen Rechtslage wäre es daher zu überlegen, geplante Immobilienwidmungen an Privatstiftungen zeitnah durchzuführen.


Mag. Andreas Grave
Wirtschaftsprüfer und Steuerberater
agrave@deloitte.at

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