VwGH zum Zeitpunkt des Vorsteuerabzuges bei Grundstücksumsätzen

Einleitung.
In einem jüngst ergangenen Erkenntnis behandelte der VwGH die Frage, zu welchem Zeitpunkt einem Bauträger der Vorsteuerabzug aus den Errichtungskosten von zur Veräußerung bestimmten Wohnungen zusteht (VwGH 20.10.2009, 2006/13/0193).

Rechtsgrundlagen.
Gemäß § 6 Abs 1 Z 9 lit a UStG sind Grundstücksumsätze grundsätzlich „unecht“ von der Umsatzsteuer befreit. Die Veräußerung von Grundstücken ist somit zwar steuerfrei, der Unternehmer verliert aber hinsichtlich dieser Umsätze den Vorsteuerabzug für bezogene Vorleistungen (§ 12 Abs 3 UStG). Die unechte Umsatzsteuerbefreiung kann sich jedoch im Einzelfall als nachteilig herausstellen, insbesondere dann, wenn der Unternehmer ausschließlich an vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer leistet und/oder wenn hohe Vorsteuerbeträge anfallen. Das Umsatzsteuergesetz sieht daher eine Optionsmöglichkeit vor, Grundstücksumsätze als steuerpflichtig zu behandeln, um dadurch im Gegenzug den Vorsteuerabzug für die Vorleistungen zu erlangen (Optionsrecht nach § 6 Abs 2 UStG).

VwGH versus Finanzverwaltung.
Die Finanzverwaltung vertrat im vorliegenden Fall die Ansicht, dass ein Vorsteuerabzug bei Grundstücksumsätzen erst bei Ausübung des Optionsrechtes im Zeitpunkt des Umsatzes, d.h. im Zeitpunkt des steuerpflichtigen Verkaufes der Wohnungen, zusteht. Die Finanzverwaltung verwies dabei auf die Bestimmung des § 6 Abs 2 erster Unterabsatz i.V.m. § 12 Abs 3 UStG, wonach eine bis zur Ausübung der Option vom Vorsteuerabzug ausgeschlossene Steuer frühestens für den Voranmeldungszeitraum abgezogen werden kann, in dem der Unternehmer den Umsatz als steuerpflichtig behandelt. Aufgrund dieser Bestimmung sei der Vorsteuerabzug im konkreten Fall insofern eingeschränkt, als vor Lieferung der Wohnungen kein Vorsteuerabzug möglich sei. Der VwGH ist jedoch, ebenso wie bereits der UFS, dieser Ansicht der Finanzverwaltung nicht gefolgt. Nach Ansicht des VwGH bezieht sich die von der Finanzverwaltung ins Treffen geführte Bestimmung nur auf den Sonderfall, dass der Bauträger während der Bauphase noch nicht die Ausübung der Option beabsichtigt. Beabsichtigt jedoch der Bauträger nachweislich bereits im Zuge der Errichtung der Wohnungen die Ausübung der Option, so steht nach Ansicht des Höchstgerichtes der Vorsteuerabzug bei Vorliegen der allgemeinen Voraussetzungen (Leistungsbezug, Rechnung i.S.d. § 11 UStG) sofort zu. Ist somit bereits in der Bauphase die Ausübung der Option weitgehend sicher, weil es beispielsweise mit überwiegender Wahrscheinlichkeit zu einer steuerpflichtigen Veräußerung kommen wird, hat der Bauträger das Recht auf sofortigen Vorsteuerabzug.

Conclusio.
Bei Errichtung von zur steuerpflichtigen Veräußerung bestimmten Wohnungen steht der Vorsteuerabzug bereits in der Bauphase und nicht erst bei Ausübung der Option zu. Allerdings sind auch die bereits getätigten Anzahlungen der Wohnungskäufer mit Umsatzsteuer zu belasten.

Dr. Harald Rüdisser
hruedisser@deloitte.at

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