Immobilienverkauf vor Erzielung des Gesamtüberschusses aus Vermietung – Liebhaberei?

Allgemeines.
Zur Vermeidung von Liebhaberei bei Vermietung von Wohnungen ist es erforderlich, dass der Vermieter innerhalb eines Beobachtungszeitraumes von 20 bzw. 23 Jahren (unter Berücksichtigung des Anlaufzeitraums) einen Gesamtüberschuss erwirtschaftet. Wegen des langen Zeitraumes kommt es daher häufig vor, dass vor Erreichen eines positiven Gesamtergebnisses die Vermietungstätigkeit eingestellt wird. Entgegen der bisherigen Praxis der Finanzverwaltung hat nun der VwGH entschieden, dass rein private Motive für den vorzeitigen Verkauf der Liegenschaft vor Erreichen eines Gesamtüberschusses nicht zwangsweise zur Einstufung der Vermietungstätigkeit als Liebhaberei führen (VwGH 24.6.2010, 2006/15/0343). 

Sachverhalt.
Der Steuerpflichtige kaufte eine Eigentumswohnung, die er zunächst auch selbst bewohnte. Nach einigen Jahren kam es zur Fertigstellung seines Einfamilienhauses, woraufhin er die Eigentumswohnung vermietet hat. In den ersten beiden Jahren der Vermietungstätigkeit erzielte er dabei negative Einnahmen, die in den Folgejahren noch nicht vollständig durch Einnahmenüberschüsse ausgeglichen werden konnten. Nach Vorlage einer Prognoserechnung durch den Steuerpflichtigen, aus der sich ein positives Gesamtergebnis ab dem achten Jahr der Vermietungstätigkeit ergab, bestätigte das Finanzamt die Einkunftsquelleneigenschaft der Mietwohnung. Im siebenten Jahr der Vermietung verkaufte der Steuer­pflichtige die Eigentumswohnung vorzeitig, da sich für ihn die Möglichkeit ergab, das neben seinem Einfamilienhaus gelegene Nachbargrundstück zu erwerben. Der ursprünglich nicht geplante Veräußerungserlös diente dabei zur Finanzierung des benachbarten Grundstückes. 

Auffassung der Finanzverwaltung.
Aufgrund des insgesamt negativen Gesamtergebnisses der Vermietungstätigkeit versagte das Finanzamt rückwirkend die Anerkennung als Einkunftsquelle. Die daraufhin an den Unabhängigen Finanzsenat (UFS) gerichtete Berufung des Steuerpflichtigen wurde mit folgender Begründung abgewiesen: Aufgrund der Einstellung der Vermietung liegt ein abgeschlossener Betätigungszeitraum vor, in welchem nur dann keine Liebhaberei angenommen wird, wenn die Einstellung aufgrund von Unwägbarkeiten erfolgt und gleichzeitig ein prognostiziertes positives Gesamtergebnis innerhalb des Beobachtungszeitraumes vorliegt. Die Gelegen­heit, das Nachbargrundstück zu erwerben, stelle hin­gegen kein unvorhersehbares und unabwendbares Ereignis dar, sondern einen freiwilligen Entschluss aus Gründen der privaten Lebensführung. Ein solcher Entschluss wird nach Auffassung des UFS nur dann anerkannt, wenn z.B. ein „Notverkauf“ im Falle eines nicht zu beeinflussenden Ereignisses vorliegt. 

VwGH stellt auf ursprüngliches Motiv ab.
Unter Verweis auf seine bisherige Judikatur hat der VwGH festgestellt, dass der Steuerpflichtige bei vorzeitiger Einstellung der Vermietungstätigkeit den Nachweis erbringen muss, dass die Vermietung nicht schon von Beginn an auf einen begrenzten Zeitraum ausgelegt war. Der VwGH erläutert des Weiteren, dass auch solchen Umständen eine steuerlich beachtliche Indizwirkung zukommt, welche der privaten Lebensführung zuzuordnen sind. Daher wird die Auffassung des UFS, dass nur im Falle eines „Notverkaufs der Einkunftsquelle auf Grund eines de facto nicht zu beeinflussenden Ereignisses“ von einer ursprünglich auf Dauer geplanten Vermietungstätigkeit ausgegangen werden kann, als unrichtig erkannt. Die Behörde hätte nach Ansicht des VwGH vielmehr Feststellungen darüber treffen müssen, ob der Plan des Steuerpflichtigen darauf gerichtet war, die Eigentumswohnung zeitlich unbegrenzt bzw. bis zum Erzielen eines positiven Ergebnisses zu vermieten, oder ob die Vermietung von vornherein nur so lange beabsichtigt war, bis sich eine lukrative Gelegenheit zur Veräußerung der Wohnung geboten hätte. 

Auswirkungen für die Praxis.
Bei Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung vor Erreichung eines positiven Gesamtergebnisses muss der Steuerpflichtige der Finanzverwaltung gegenüber glaubhaft machen, dass er die Aufrechterhaltung der Vermietungstätigkeit ursprünglich zumindest bis zur Erreichung eines positiven Gesamtergebnisses geplant hat. Der Entschluss zur vorzeitigen Beendigung muss sich daher erst nachträglich ergeben haben. Zur Beurteilung der ursprünglichen Absichten können durchaus auch Umstände der privaten Lebensführung beachtlich sein. Die vom UFS vertretene Rechtsauffassung, dass dabei nur ein „Notverkauf“ beachtlich ist, wird hingegen verneint.

Peter Primik
pprimik@deloitte.at

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