Neue Verteilungsoption bei Vermietungen

Als Reaktion auf ein Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes können bei Vermietungseinkünften ab 2010 auch außergewöhnliche Aufwendungen sowie die Abschreibung für außergewöhnliche Abnutzung über 10 Jahre verteilt abgesetzt werden.

Ausgangspunkt.
Steuerliche Verluste aus außerbetrieblichen Einkünften, wie insbesondere Vermietungseinkünfte, konnten nach der bisherigen Rechtslage keinen Verlustvortrag begründen.

Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes:
Im September 2010 hat der Verfassungsgerichtshof diese Beschränkung des Verlustvortrages auf betriebliche Einkünfte als verfassungswidrig eingestuft und mit Ablauf des 31.12.2011 aufgehoben. Damit hätten ab 2012 auch negative Vermietungseinkünfte zu einem Verlustvortrag geführt. Der Verfassungsgerichtshof kam zu diesem Erkenntnis, da bei Neuerrichtung eines Mietobjektes durch anfallende außerordentliche Abschreibungen und Abbruchkosten des alten Gebäudes („Opfertheorie“) hohe negative Vermietungseinkünfte entstehen können, die uU im selben Jahr nicht vollständig mit anderen Einkünften ausgeglichen werden können. In diesen Fällen sei der Ausschluss vom Verlustvortrag verfassungswidrig.

Neuregelungen durch das Budgetbegleitgesetz 2011.
Der Gesetzgeber hat auf das Erkenntnis des Verfassungsgerichtshofes rasch reagiert und mit dem Budgetbegleitgesetz 2011 für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Möglichkeit zur Verteilung von Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sowie anderer außergewöhnlicher Aufwendungen auf 10 Jahre geschaffen. Mit der Schaffung der neuen antragsgebundenen Verteilungsmöglichkeit von Aufwendungen im Bereich der Vermietung und Verpachtung auf 10 Jahre wurde gleichzeitig der Verlustvortrag neuerlich auf betriebliche Einkünfte beschränkt. Damit entspricht die Regelung über den Verlustvortrag jener der bisherigen Rechtslage (dh kein Verlustvortrag bei außerbetrieblichen Einkünften). Die zwei neuen Verteilungsoptionen sollen die Verfassungskonformität der Beschränkung des Verlustvortrages auf den betrieblichen Bereich herstellen. Ob dies dem Gesetzgeber gelungen ist, kann wohl nur in einem neuerlichen Verfahren vor dem Verfassungsgerichtshof geklärt werden.

Antragsgebundene Verteilung auf 10 Jahre.
Durch die neuen Verteilungsmöglichkeiten können bereits ab der Veranlagung 2010 außerordentliche Wertverluste sowie ungewöhnliche Kosten außerhalb des Investitionsbereiches (zB Abbruchkosten) auf 10 Jahre verteilt werden. Diese Verteilungsmöglichkeiten treten zu den schon bestehenden Zehntelungen (unregelmäßige Instandhaltungsarbeiten, Instandsetzung) und Fünfzehntelungen (bestimmte Herstellungsaufwendungen) hinzu. Mit der Ausübung dieser Wahlrechte können Vermietungseinkünfte geglättet und uU die Entstehung eines nicht vortragsfähigen Verlustes verhindert werden. Der Antrag auf Zehntelung der verteilungsfähigen außergewöhnlichen Aufwendungen ist in der Einkommensteuererklärung des jeweiligen Jahres in der Beilage „E1b“ zu stellen, wobei die steuerliche Vorteilhaftigkeit der Verteilung im Vorfeld geprüft werden sollte.

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Dr. Christian Wilplinger
cwilplinger@deloitte.at

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