Steuerfragen bei Hausbaukrediten

Parallel zur Einführung der Vermögenszuwachssteuer hat das BMF eine Befreiung für vor November 2010 aufgenommene Hausbaukredite vorgesehen. Bestimmte Versicherungsprodukte wurden von der Neuregelung größtenteils verschont, und sind somit weiterhin als „Tilgungsträger“ attraktiv.

Ausgangssituation.
Bei Hausbaukrediten waren bislang endfällige Darlehen in Kombination mit einer Ansparung auf einen Tilgungsträger sehr beliebt. Oft wurden diese Darlehen auch als Fremdwährungskredite abgeschlossen, um von niedrigen Zinsen im Ausland zu profitieren. Während der Laufzeit wurden nur laufend Zinsen gezahlt, am Ende der Laufzeit wurde die – hoffentlich ertragreiche – Kapitalveranlagung realisiert und damit der Kreditbetrag getilgt. Bei Verkauf des Tilgungsträgers (oftmals eine Versicherung oder ein Investmentfonds) wurde nach der bisherigen Rechtslage keine, oder nur eine sehr geringe Spekulationssteuer fällig. Dieser Umstand machte dieses Finanzierungsmodell besonders attraktiv.

Vermögenszuwachssteuer.
Gemäß den neuen Bestimmungen zur Vermögenszuwachssteuer, welche generell seit 2011 gelten, werden nunmehr realisierte Wertsteigerungen aus Kapitalvermögen und Derivaten unabhängig vom Veräußerungszeitpunkt mit 25% KESt besteuert. Ausgenommen davon sind bestimmte Versicherungsprodukte, wobei die für die Befreiung notwendige Laufzeit von bisher 10 auf 15 Jahre angehoben wurde. Für die Tilgung des Kredits verbleibt somit nur die Wertsteigerung nach Abzug der KESt. Aus Gründen der Vorsicht wurden schon bisher höhere Beträge als für die Tilgung notwendig angespart, eine Besteuerung des Vermögenszuwachs gefährdet jedoch diesen Sicherheitspolster.

Steuerbefreiung für Tilgungspläne.
Um absehbare Engpässe bei der Tilgung des Hausbaukredites zu vermeiden, sind bestimmte Tilgungspläne von der neuen Vermögenszuwachssteuer befreit. Auf Antrag des Steuerpflichtigen bleiben realisierte Wertsteigerungen und Derivate steuerfrei, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

  • Vermögenszuwachs im Rahmen eines Tilgungsplanes (dh Ansparplan)
  • Erwerb eines sonderausgabenbegünstigungsfähigen Eigenheims, einer ebensolchen Wohnraumschaffung oder -sanierung vor 1.11.2010
  • endfälliges Darlehen für den Erwerb
  • Darlehensvaluta bis zu EUR 200.000

Anwendungsbereich.
Wer demnach im Zusammenhang mit einem endfälligen Immobiliendarlehen bis Ende Oktober 2010 bei einer Bank einen Fondssparplan als Tilgungsträger abgeschlossen hat, unterliegt mit Wertzuwächsen nicht der Vermögenszuwachssteuer. Auch Umschichtungen innerhalb eines früher geschlossenen Kreditvertrages sollten an sich von der Steuerbefreiung umfasst sein, wenn dies im ursprünglichen Vertrag vorgesehen war. Anwendbar ist die Befreiung allerdings nur für sonderausgabenbegünstigte Wohnraumschaffung, wobei der Sonderausgabenbegriff nicht eng interpretiert werden soll. Wesentlich für die Steuerbefreiung ist, dass der Kredit tatsächlich den angeführten Zwecken – zumindest überwiegend – dient. Finanzierungen für die Einrichtung wie beispielsweise Möbelanschaffungen sollen nicht unter die Befreiung fallen. Die Befreiung gilt generell für Darlehen bis zur Höhe von EUR 200.000. Allerdings ist davon auszugehen, dass die Steuerbefreiung auch für höhere Darlehen zu Anwendung kommt, jedoch dann nur im aliquoten Ausmaß. Sollten Ehegatten gemeinsam eine entsprechende Finanzierung aufgenommen haben, wird wohl im Einzelfall zu prüfen sein, welcher Person die Zahlungen tatsächlich zuzuordnen sind.

Tipp.
 Wer derzeit einen Kredit für den Hausbau aufnimmt, sollte sich nach Versicherungsprodukten als Tilgungsträger erkundigen. Unter bestimmten Voraussetzungen sind solche weiterhin steuerfrei; allerdings ist die verlängerte Mindestvertragsdauer von 15 Jahren zu beachten.

Birgit Schwertner-Awais
bschwertner@deloitte.at

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