Kein Vorsteuerabzug bei zu günstiger Vermietung einer Wohnimmobilie durch Privatstiftungen

Die Vermietung eines Einfamilienhauses durch eine Privatstiftung an den Stifter zu fremdunüblich günstigen Konditionen begründet laut einem aktuellen Erkenntnis des VwGH keine umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft der Privatstiftung. Ein Vorsteuerabzug ist daher nicht möglich.

Sachverhalt.
Eine Privatstiftung errichtete auf einem rund 2.500 m² großen Grundstück ein Einfamilienhaus mit einer Wohnfläche von rund 300 m². Die Privatstiftung vermietete dieses Einfamilienhaus an den Stifter/Begünstigten zu einer monatlichen Miete von rund EUR 1.800. Ein schriftlicher Mietvertrag bestand nicht. Der UFS sah in dieser Konstellation keine unternehmerische Betätigung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes, weshalb der Privatstiftung von vornherein kein Vorsteuerabzug auf die mit der Immobilie zusammenhängenden Kosten zustehe und als Konsequenz auch die Mieteinnahmen nicht der Umsatzsteuer unterliegen würden.

Entscheidung des VwGH.
Der VwGH bestätigte in seinem Erkenntnis vom 7.7.2011, 2007/15/0255, die Entscheidung des UFS, wonach eine unternehmerische Tätigkeit der Privatstiftung ausgeschlossen ist, wenn – wie im streitgegenständlichen Fall – keine fremdübliche Vermietung vorliegt, wie sie ein Unternehmer fremden Mietern gegenüber vornimmt. Die Frage, ob umsatzsteuerlich Liebhaberei gegeben ist, stellt sich damit mangels Vorliegens einer unternehmerischen Tätigkeit von vornherein nicht. Der VwGH sah den Grund der konkreten Vermietung in einer Vorteilszuwendung der Privatstiftung an den Stifter/Begünstigten und nicht in der Absicht, Einnahmen zu erzielen. Die Vermietung ist daher laut VwGH im Stiftungsverhältnis begründet und daher keine nachhaltige unternehmerische Tätigkeit.

Auswirkungen.
Die Frage der Zulässigkeit des Vorsteuerabzuges bei Vermietungen von (hochwertigen) Wohnimmobilien durch Privatstiftungen an ihre Stifter/Begünstigte ist derzeit Gegenstand einer Vielzahl von (noch nicht final entschiedenen) Abgabenverfahren. Für die Praxis hat dies zu einer hohen Rechtsunsicherheit geführt. Mit dem gegenständlichen Erkenntnis des VwGH liegt nunmehr erstmals eine höchstgerichtliche Aussage zu dieser Frage vor. Der VwGH stellt dabei für den Fall einer nicht fremdüblichen Vermietung klar, dass diese keine umsatzsteuerliche Unternehmereigenschaft der Privatstiftung begründet und folglich auch insoweit kein Vorsteuerabzug möglich ist. Im Gegenzug unterliegt jedoch in diesem Fall auch das Mietentgelt nicht der Umsatzsteuer.

Fazit.
Aus den Aussagen des VwGH lässt sich ableiten, dass bei fremdüblicher Vermietung einer Wohnimmobilie durch eine Privatstiftung an ihren Stifter/Begünstigten (außer im Falle von Liebhaberei) sehr wohl eine Unternehmereigenschaft der Privatstiftung gegeben ist und damit der Privatstiftung das Recht auf Vorsteuerabzug zusteht. Für die Praxis bedeutet dies, dass die Fremdüblichkeit derartiger Mietverhältnisse wesentlich ist und überdies entsprechend dokumentiert sein sollte.

Christian Wilplinger
cwilplinger@deloitte.at

 

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