Stabilitätsgesetz 2012: Einführung der ImmoESt

In unserer BTN Nr. 2 vom 15.2.2012  haben wir bereits über die von der Bundesregierung angekündigten Maßnahmen zum Stabilitätsgesetz 2012 berichtet. Nun liegt auch der Begutachtungsentwurf vor. Nachfolgend werden in Ergänzung zur BTN Nr. 2 die wesentlichen Neuerungen zur Immobilienertragsteuer (ImmoESt) zusammengefasst:

Wie bereits in unserer BTN Nr. 2 berichtet, sollen Veräußerungsgewinne aus Immobilien ab 1.4.2012 mit einer Flat-Tax iHv 25 % besteuert werden. Die Spekulationsfrist von 10 Jahren, nach deren Ablauf steuerfrei veräußert werden konnte, wird abgeschafft.

Zudem sollen Veräußerungsgewinne aus alten Immobilien (Erwerb vor 1.4.2002) in Höhe von 14% des Veräußerungserlöses pauschal berechnet werden (effektive Besteuerung des Erlöses mit 3,5 %). Falls nach dem 31.12.1987 eine Umwidmung in Bauland vorgenommen wurde, erhöht sich der auf diese Weise berechnete steuerpflichtige Veräußerungsgewinn auf 60 % vom Veräußerungserlös (effektive Besteuerung des Erlöses mit 15 %).

Ausnahmen sollen wie bisher für selbst hergestellte Gebäude, Enteignungen und Immobilien gelten, die 2 Jahre seit Anschaffung als Hauptwohnsitz gedient haben. Die Befreiung für selbst hergestellte Gebäude steht jedoch nur anteilig zu, wenn das Gebäude zur Erzielung von Einkünften (z.B. Vermietung) verwendet wurde. Neu ist, dass auch eine Befreiung bei 5-jähriger Benützung der Immobilie als Hauptwohnsitz innerhalb der letzten 10 Jahre gilt.

Mit dem Begutachtungsentwurf sind nunmehr weitere Details zur neuen ImmoESt bekannt:

  • Inflationsabschlag: Veräußerungsgewinne von Immobilien, die mehr als 10 Jahre gehalten wurden, sollen um einen Inflationsabschlag vermindert werden. Dieser beträgt pauschal 2 % pro Jahr. Der Inflationsabschlag wird jedoch erst ab dem 11. Jahr abgezogen (z.B.: Inflationsabschlag für 2 Jahre in Höhe von insgesamt 4% bei Verkauf im 12. Jahr).
  • Betrieblicher Bereich: Die Flat-Tax iHv 25 % und der Inflationsabschlag sollen auch im betrieblichen Bereich und unabhängig von der Gewinnermittlungsart gelten. Liegt der betriebliche Schwerpunkt jedoch in der Vermietung bzw. Veräußerung von Grundstücken, oder zählen die Grundstücke zum Umlaufvermögen, erfolgt die Besteuerung nach normalem Tarif (bis zu 50 %).
  • Privatstiftungen: Die neue ImmoESt fällt bei Privatstiftungen unter das Zwischensteuer-Regime. Diese 25%ige Zwischensteuer wird nach Maßgabe KESt-pflichtiger Zuwendungen gutgeschrieben.
  • Körperschaften öffentlichen Rechts (KöR), gemeinnützige Organisationen: Veräußerungsgewinne aus Immobilien sind künftig steuerpflichtig.
  • Kein Verlustausgleich: Verluste aus Immobiliengeschäften sind nicht mit anderen Einkünften ausgleichsfähig. Wird jedoch eine (optionale) Veranlagung durchgeführt, so können Gewinne und Verluste aus Immobilienveräußerungen ausgeglichen werden; bei Ausübung der Option zur Regelbesteuerung erfolgt eine Veranlagung zum Tarif.
  • Anzeigeverpflichtung und Haftung für Notare und Rechtsanwälte als Parteienvertreter: Die Veräußerungsgewinnermittlung und Anzeige beim Finanzamt soll künftig zwingend im Rahmen von Grunderwerbsteuererklärungen durch Parteienvertreter erfolgen (Selbstberechnung). Für die Entrichtungen der ImmoESt besteht grundsätzlich eine Haftung der Parteienvertreter. Die ImmoESt soll mit dem 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses des Erlöses zweitfolgenden Monats fällig werden.
  • Kein Abzug von Ausgaben: Wie die KESt lässt auch die ImmoESt keinen Abzug von Ausgaben von der Bemessungsgrundlage zu. Einzige Ausnahme sollen Kosten im Zusammenhang mit der Selbstberechnung durch Parteienvertreter sein.

Breaking Tax News Nr. 4_2012 DEUTSCH

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