Immobilienertragsteuer im Betriebsvermögen natürlicher Personen

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 (BGBl. I Nr. 22/2012) hat der Gesetzgeber die Veräußerung von Immobilien durch natürliche Personen sowohl im privaten als auch im betrieblichen Bereich einer völligen Neugestaltung unterzogen. Obwohl die 25%-ige Immobilienertragsteuer grundsätzlich auch im Betriebsvermögen natürlicher Personen zur Anwendung kommt, sind doch einige Besonderheiten zu beachten.

Immobilienveräußerung im Betriebsvermögen.
Die Grundsätze der Immobilienertragsteuer (Flat Tax in Höhe von 25%, Unterscheidung Altbestand/Neubestand, Inflationsabschlag ab dem 11. Jahr in Höhe von 2%, etc – siehe unsere BTN Nr. 4 vom 21.2.2012) gelten zwar grundsätzlich auch im Betriebsvermögen natürlicher Personen, werden jedoch in vielfacher Weise durchbrochen.

Ausnahmen vom besonderen Steuersatz.
Der besondere Steuersatz in Höhe von 25% kommt für Immobilien des Anlagevermögens grundsätzlich auch im Betriebsvermögen natürlicher Personen zur Anwendung, entfaltet allerdings anders als im Privatvermögen keine Abgeltungswirkung. Dh die Einkünfte sind zwingend in die Steuererklärung aufzunehmen und werden im Rahmen der Veranlagung mit 25% besteuert. In folgenden Fällen kommt es jedoch zur Besteuerung mit dem progressiven Einkommensteuertarif von bis zu 50%:

  • Zurechnung der Immobilie zum Umlaufvermögen (gewerbliche Grundstückshändler),
  • ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit liegt in der Überlassung oder Veräußerung von Grundstücken,
  • soweit eine Teilwertabschreibung auf die Immobilie vorgenommen wurde,
  • oder soweit gemäß § 12 EStG vor dem 1.4.2012 aufgedeckte stille Reserven auf die Immobilie übertragen wurden.

Inflationsabschlag.
Der Inflationsabschlag kommt im Betriebsvermögen nur für Grund und Boden des Anlagevermögens, nicht jedoch für Gebäude zur Anwendung. Für Grund und Boden des Anlagevermögens ist im Betriebsvermögen natürlicher Personen bei Veräußerung ab dem 11. Jahr ein Inflationsabschlag in Höhe von 2% abzuziehen, außer es kommt für Altbestand zur pauschalen Ermittlung der Einkünfte oder der besondere Steuersatz in Höhe von 25% ist zumindest zum Teil nicht anwendbar.

Kein Abzug von Betriebsausgaben.
Wie im Privatvermögen besteht auch im Betriebsvermögen natürlicher Personen ein Verbot des Abzuges von Ausgaben im Zusammenhang mit der Veräußerung von Immobilien (Ausnahme: Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung der  Immobilienertragsteuer). Dies gilt auch bei Ausübung der Regelbesteuerungsoption.

Verlustausgleich.
Verluste aus der Veräußerung von Immobilien sowie Teilwertabschreibungen sind im betrieblichen Bereich (anders als im Privatvermögen) zur Gänze mit anderen Einkünften ausgleichsfähig (in gewissen Fällen hat vorab eine vorrangige Verrechnung mit positiven Einkünften aus Grundstücksveräußerungen stattzufinden).

Abfuhr der Immobilienertragsteuer.
Die Immobilienertragsteuer ist (auch im Falle der Bilanzierung) spätestens am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Monats zu leisten. Wird der Kaufpreis etwa am 8. März an den Verkäufer überwiesen, so ist die Steuer bis zum 15. Mai zu entrichten.

Fazit.
Während die neue 25%-ige Immobilienertragsteuer im privaten Bereich als Flat Tax mit Abgeltungswirkung konzipiert ist, kommt es im betrieblichen Bereich natürlicher Personen zu zahlreichen Abweichungen vom Flat Tax Prinzip. 

Georg Wagner
gwagner@deloitte.at

 

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