Vermietungsumsätze: Das Ende der Ausgliederungsmodelle mit 1.9.2012

Die Option zur Umsatzsteuerpflicht bei Vermietungsumsätzen steht künftig nur noch dann offen, wenn der Mieter das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbstständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Hintergrund.
Nicht voll vorsteuerabzugsberechtigte Unternehmer wie zB Banken und Versicherungen sowie die öffentliche Hand (Länder, Gemeinden) haben in der Vergangenheit Bauvorhaben oftmals unter Gründung eigener Errichtungsgesellschaften ausgelagert. Diese Errichtungsgesellschaften haben die Gebäude nach Kauf oder Errichtung steuerpflichtig an die unecht befreiten Unternehmer oder die öffentliche Hand vermietet, wodurch der volle Vorsteuerabzug aus dem Bauvorhaben/Kauf zustand. Nach Ablauf des bisherigen Vorsteuerberichtigungszeitraumes von 10 Jahren konnten die Errichtungsgesellschaften die Gebäude umsatzsteuerfrei und ohne Belastung durch eine Vorsteuerkorrektur an die Mieter (somit die Bank, Versicherung, öffentliche Hand) verkaufen oder vermieten. Insbesondere in Immobilienleasingstrukturen (etwa im kommunalen Bereich) war dieser umsatzsteuerlich optimierte Ablauf vorgesehen.

Neuregelung.
In Zukunft wird die Möglichkeit zur Option zur Steuerpflicht insoweit eingeschränkt, als der Vermieter/Verpächter davon nur Gebrauch machen kann, wenn der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbstständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Eine nahezu ausschließliche Verwendung soll laut den Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage dann vorliegen, wenn der Mieter das Grundstück zu mindestens 95% für nicht unecht befreite Umsätze verwendet (somit Bagatellgrenze unter 5%). Den Unternehmer trifft eine Nachweispflicht, die an keine gesetzliche Form gebunden ist. Der Nachweis kann sich aus einer Bestätigung des Mieters, aus Bestimmungen des Mietvertrags oder aus anderen Unterlagen ergeben.
Zu keinen Änderungen kommt es dagegen bei der steuerpflichtigen Vermietung von Grundstücken zu Wohnzwecken sowie bei der Vermietung von Betriebsvorrichtungen.

Inkrafttreten.
Die Neuregelung ist auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden, die nach dem 31.8.2012 beginnen. Maßgeblich für die Begründung des Miet-/Pachtverhältnisses ist nicht der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sondern die tatsächliche Innutzungsnahme des Gebäude(-teils). Die Neuregelung ist jedoch – unabhängig vom Beginn eines Miet- oder Pachtverhältnisses – nicht anzuwenden, wenn mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer vor dem 1.9.2012 begonnen wurde. Beginn der Errichtung ist jener Zeitpunkt, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.

Wohnungseigentumsgemeinschaften.
Um eine Gleichstellung von Wohnungseigentümern und Mietern zu erreichen, können Wohnungseigentumsgemeinschaften in Folge der Neuregelung (nicht betroffen hievon ist insbesondere die Vermietung zu Wohnzwecken; im Detail siehe oben) ebenfalls nur zur Steuerpflicht optieren, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbstständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Die Neuregelung ist auf Wohnungseigentum anzuwenden, das nach dem 31.8.2012 erworben wird.

Fazit.
Nach Inkrafttreten der Neuregelung mit 1.9.2012 ist die Option zur Steuerpflicht bei Vermietungsumsätzen nur mehr eingeschränkt in jenen Fällen, in denen der Miete zu mehr als 95 % zum Vorsteuerabzug berechtigt ist, möglich. Umsatzsteuerlich optimierten Ausgliederungs- und Leasingmodellen werden damit äußerst enge Grenzen gezogen. Aus Sicht der Vermieter wird es jedenfalls ratsam sein, eine Klausel in künftige Mietverträge aufzunehmen, welche die Auskunfts- und Nachweispflichten des Mieters hinsichtlich seiner Verwendung des Gebäudes regeln.

Christina Stifter
cstifter@deloitte.at

 

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