Wann können private Immobilien steuerfrei veräußert werden?

Seit dem 1.4.2012 sind private Immobilienveräußerungen unabhängig vom Anschaffungszeitpunkt und von der Behaltedauer steuerpflichtig. Allerdings bestehen Ausnahmen, die einen steuerfreien Verkauf ermöglichen können.

Steuerpflicht bei Immobilienveräußerungen.
Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde mit Wirkung zum 1.4.2012 eine allgemeine Steuerpflicht für private Immobilienveräußerungen eingeführt. Demnach ist bei Neufällen, das sind Immobilien, die am 31.3.2012 noch steuerhängig waren (dh die Spekulationsfrist noch nicht abgelaufen war), der Veräußerungsüberschuss mit einem Sondersteuersatz von 25% zu versteuern. Allerdings sind auch Altfälle von der Steuerpflicht erfasst. War eine Immobilie am 31.3.2012 nicht mehr steuerverfangen, so kommt bei einer Veräußerung seit 1.4.2012 grundsätzlich ein effektiver Steuersatz von 3,5% auf den Veräußerungserlös zur Anwendung. Nur bei einer nach 31.12.1987 erfolgten Umwidmung in Bauland erhöht sich dieser effektive Steuersatz auf 15% vom Veräußerungserlös. Auch bei Altfällen kann freiwillig in das Besteuerungsregime von Neufällen „hineinoptiert“ werden.

Unabhängig davon, ob ein Alt- oder Neufall vorliegt, können unter bestimmten Voraussetzungen private Immobilien auch weiterhin steuerfrei veräußert werden:

Hauptwohnsitzbefreiung 1.
Wie schon unter der alten Rechtslage ist eine private Immobilienveräußerung dann steuerfrei, wenn die Immobilie dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. In der Praxis war diese Hauptwohnsitzbefreiung schon bisher selten anwendbar, da insbesondere die Beibehaltung des Hauptwohnsitzes bis zur Veräußerung häufig nicht gegeben ist. Aus diesem Grund sieht der Gesetzgeber im Rahmen der neuen Immobilienbesteuerung eine weitere Hauptwohnsitzbefreiung vor.

Hauptwohnsitzbefreiung 2.
Ebenso ist eine private Immobilienveräußerung steuerfrei, wenn die Immobilie dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Für diese neue Befreiung ist nicht erforderlich, dass der Veräußerer den Hauptwohnsitz bis zur Veräußerung in der zu verkaufenden Immobilie hat. Vielmehr ist ausreichend, dass der Veräußerer irgendwann innerhalb der letzten zehn Jahre für zumindest fünf Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz in der betreffenden Immobilie gehabt hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Herstellerbefreiung.
Ist keine Steuerbefreiung nach den beiden Hauptwohnsitzbefreiungen möglich, ist subsidiär zu prüfen, ob die Herstellerbefreiung Anwendung findet. Anders als die Hauptwohnsitzbefreiung erstreckt sich bei der Herstellerbefreiung die Steuerbefreiung nur auf das Gebäude, nicht hingegen auf Grund und Boden. Voraussetzung für die Inanspruchnahme der Herstellerbefreiung ist, dass der Veräußerer steuerlich „Hersteller“ der Immobilie ist und die Immobilie innerhalb der letzten zehn Jahren nicht zur Erzielung von Einkünften (zB aus Vermietung und Verpachtung) gedient hat. Nach den Gesetzesmaterialien liegt ein selbst hergestelltes Gebäude vor, wenn der Veräußerer hinsichtlich der Errichtung das (finanzielle) Baurisiko trägt.

Behördlicher Eingriff.
Weiters unterliegt ein privater Immobilienverkauf nicht der Einkommensteuer, sofern die Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs oder zur Vermeidung eines nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs erfolgt. Diese Befreiungsbestimmung entspricht jener der bisherigen Rechtslage und erstreckt sich sowohl auf Grund und Boden als auch auf das Gebäude.

Steuerfreie Tauschvorgänge.
Neu ist, dass der Tausch (und somit im steuerlichen Sinn die Veräußerung) von Grundstücken im Rahmen von Zusammenlegungs- und Flurbereinigungsverfahren im Sinnes des Flurverfassungs-Grundsatzgesetzes (sowie im Rahmen behördlicher Maßnahmen zur besseren Gestaltung von Bauland nach den für die bessere Gestaltung von Bauland geltenden Vorschriften) steuerfrei ist. Wird jedoch das erworbene Grundstück in weiterer Folge veräußert, sind für die steuerliche Beurteilung des Veräußerungsvorgangs allerdings die steuerlich relevanten Eigenschaften des/der „alten“ Grundstücke(s) heranzuziehen.

Fazit.
Wer den Verkauf einer privaten Immobilie überlegt, sollte im Vorfeld prüfen (lassen), ob bzw unter welchen Voraussetzungen trotz der neuen Immobilienbesteuerung ein steuerfreier Verkauf möglich ist.

Print Friendly, PDF & Email
Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

Partner | Private Clients / Private CompaniesDeloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 7317 | E-Mail senden

Liked this post? Follow this blog to get more.