Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums bei Grundstücken

Ändern sich bei einem im Anlagevermögen eines Unternehmers befindlichen Grundstück die Verhältnisse, die für den Vorsteuerabzug maßgeblich waren, so ist die Vorsteuer zu korrigieren. Der dafür maßgebliche Vorsteuerberichtigungszeitraum wurde durch das Stabilitätsgesetz 2012 von zehn auf 20 Jahre verlängert.

Hintergrund.
Wird ein Grundstück, für dessen Errichtung/Anschaffung ein Vorsteuerabzug geltend gemacht wurde, zu einem späteren Zeitpunkt für Zwecke verwendet, welche keinen oder nur einen anteiligen Vorsteuerabzug zulassen (zB Vermietung an Unternehmer ohne Option zur Umsatzsteuerpflicht oder steuerfreier Verkauf), hat der Unternehmer den zuvor geltend gemachten Vorsteuerabzug (anteilig) zu korrigieren („negative Vorsteuerkorrektur“). Umgekehrt kommt es zu einer „positiven Vorsteuerkorrektur“ zu Gunsten des Unternehmers, wenn der Vorsteuerabzug für ein Grundstück zunächst nicht geltend gemacht werden konnte, das Grundstück aber in der Folge im Unternehmen steuerpflichtig verwendet oder steuerpflichtig veräußert wird. Der Beobachtungszeitraum betrug bisher zehn Jahre, sodass die im Zuge der Errichtung/Anschaffung von Gebäuden geltend gemachten Vorsteuern ab dem 11. Jahr unabhängig von der weiteren Nutzung „gesichert“ waren.

Mietkaufwohnungen.
Bauträger konnten bislang Wohnungen unter Geltendmachung der auf das gesamte Gebäude entfallenden 20%igen Vorsteuern errichten, zehn Jahre steuerpflichtig mit dem reduzierten Steuersatz von 10% vermieten und nach diesem Zeitraum ohne Belastung durch eine Vorsteuerkorrektur steuerfrei verkaufen. Im Ergebnis beschränkte sich die Umsatzsteuerbelastung auf 10% Umsatzsteuer auf das Mietentgelt für zehn Jahre. Demgegenüber ist zB der Errichter eines Wohnhauses mit der vollen auf die Errichtungskosten entfallenden 20%igen Umsatzsteuer belastet. Durch die Verlängerung des Berichtigungszeitraums sollte diese Systemwidrigkeit zumindest teilweise beseitigt werden.

Vorsorgewohnungen.
Neben den oben genannten Mietkaufwohnungen sind ua auch Vorsorgewohnungen vom verlängerten Vorsteuerberichtigungszeitraum betroffen. Viele Anleger haben sich Vorsorgewohnungen gekauft, um im Alter selbst darin zu wohnen oder für ihre studierenden Kinder vorzugsorgen. Die Vorsteuer aus dem Kauf der Wohnung konnte geltend gemacht werden, wenn diese steuerpflichtig vermietet wurde. Nach zehn Jahren konnte die Wohnung selbst bewohnt werden, ohne die beim Kauf geltend gemachte Vorsteuer bei Beendigung der Vermietung anteilig zurückzahlen zu müssen.

Neuregelung.
Durch das Stabilitätsgesetz 2012 wurde der Vorsteuerberichtigungszeitraum von zehn auf 20 Jahre verlängert. Die Vorsteuerberichtigungspflicht gilt wie bisher für Vorsteuerbeträge, die auf Anschaffungs-/Herstellungskosten, nachträgliche Anschaffungs-/Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Großreparaturen entfallen. Damit einhergehend wurde die Aufbewahrungsfrist für Aufzeichnungen und Unterlagen in Zusammenhang mit Grundstücken auf 22 Jahre verlängert.

Inkrafttreten.
Die Neuregelung ist auf die Berichtigung von Vorsteuerbeträgen anzuwenden, wenn der Unternehmer das Grundstück nach dem 31.3.2012 erstmals in seinem Unternehmen als Anlagevermögen verwendet oder nutzt. Maßgeblich ist laut den Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage die tatsächliche Innutzungnahme des Gebäudes; die bloße Fertigstellung ist somit nicht ausreichend. Nachträgliche Anschaffungs- und Herstellungskosten, aktivierungspflichtige Aufwendungen und Kosten einer Großreparatur fallen unter die Neuregelung, wenn deren Verwendung oder Nutzung erstmals nach dem 31.3.2012 erfolgt. Bei Vermietung zu Wohnzwecken ist – unabhängig von der tatsächlichen Innutzungsnahme – der verlängerte Vorsteuerberichtigungszeitraum maßgebend, wenn der Vertragsabschluss über die Vermietung nach dem 31.3.2012 erfolgt.

Fazit.
Nach der Einschränkung der Optionsmöglichkeit zur Steuerpflicht bei Vermietungsumsätzen (siehe unseren Beitrag zum Ende der Ausgliederungsmodelle) wurde mit der Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraums auf 20 Jahre eine weitere Maßnahme gesetzt, um umsatzsteuerschonende Modelle in Zusammenhang mit Grundstücken unattraktiver zu machen. Ungeachtet dessen ist der Zinsvorteil aus dem Abzug der Vorsteuer bei Errichtung/Anschaffung des Gebäudes im Vergleich zur der über die Mietdauer entrichteten Umsatzsteuer weiterhin zu beachten; dies insbesondere, da bei der Wohnungsmiete nur der verminderte Steuersatz von 10% anwendbar ist.

Christina Stifter
cstifter@deloitte.at

 

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