Immobilienbesteuerung neu: Auch Privatstiftungen sind betroffen

Die mit 1.4.2012 eingeführten Neuregelungen bei Immobilienveräußerungen sind auch für Privatstiftungen maßgeblich. Dabei kommt es abhängig von der Qualifikation als Betriebsvermögen (zB land- und forstwirtschaftliches Vermögen) oder als Privatvermögen zu unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen.

Grundstücksneubestand.
Bei Verkäufen von Immobilien sind Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen zu ermitteln, sofern das Grundstück als „Grundstücksneubestand“ ab dem 1.4.2012 angeschafft wurde oder am 31.3.2012 bei der Privatstiftung noch steuerverfangen war. In Fällen der Widmung an die Privatstiftung ist der Anschaffungszeitpunkt des Stifters maßgeblich. Die Einkünfte werden ermittelt aus dem Veräußerungserlös abzüglich der Anschaffungskosten sowie bisher ertragsteuerlich noch nicht berücksichtigter Herstellungs- und Instandsetzungskosten und der für die Mitteilung oder Selbstberechnung anfallenden Kosten des Parteienvertreters. Ein Abzug weiterer Werbungskosten ist nicht zulässig. Durch einen fiktiven Inflationsabschlag ab dem elften Jahr nach der Anschaffung vermindern sich die Einkünfte zusätzlich um jährlich 2% (in Summe maximal 50%). Insbesondere bei land- und forstwirtschaftlich genutzten Immobilien kann dieser jedoch nur für die auf Grund und Boden entfallenden Einkünfte berücksichtigt werden.

Grundstücksaltbestand.
Bei Veräußerung von am 31.3.2012 nicht steuerverfangenen Grundstücken ab dem 1.4.2012 kommen pauschale Einkünfte-Ermittlungsvorschriften zur Anwendung. Erfolgte seit dem letzten entgeltlichen Erwerb eines Grundstückes eine Umwidmung nach dem 31.12.1987, sind bei Veräußerung ab April 2012 60% des Erlöses als zwischensteuerpflichtige Einkünfte zu versteuern (dh effektive Steuerbelastung 15% vom Erlös). In allen anderen Fällen sind 14% des Veräußerungserlöses zu versteuern (dh effektive Steuerbelastung 3,5% vom Erlös). Allerdings ist die Einkünfteermittlung auch gemäß den Regeln für Grundstücksneubestand möglich. Vorteilshaft ist dies in Fällen, in denen die tatsächliche Wertsteigerung des Grundstückes geringer ist.

Zwischensteuer nur bei privaten Immobilien.
Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen unterliegen generell der 25%igen Zwischensteuer (welche nach Maßgabe KESt-pflichtiger Zuwendungen gutgeschrieben werden kann). Erzielen Privatstiftungen betriebliche Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen (zB Veräußerung von land- und forstwirtschaftlichem Vermögen), kommt jedoch der „finale“ 25%ige Körperschaftsteuersatz zur Anwendung.

Steuererhebung.
Für Verkäufe noch in 2012 erfolgt die Entrichtung im Rahmen der Veranlagung. Bei Veräußerungen ab 2013 wird die Steuer grundsätzlich am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses des Erlöses zweitfolgenden Kalendermonats fällig. Nimmt ein Parteienvertreter eine Grunderwerbsteuer-Selbstberechnung vor, so muss dieser an das Finanzamt – zusätzlich zur stets verpflichtenden Mitteilung bei Vorliegen von Einkünften aus Grundstücksveräußerungen – eine Berechnung der Steuer übermitteln und ebenso die Steuer entrichten (Immobilienertragsteuer). Entrichten Parteienvertreter keine Immobilienertragsteuer, hat eine Vorauszahlung durch die Privatstiftung zu erfolgen. Im Falle steuerpflichtiger Grundstücksveräußerungen muss jedenfalls eine Veranlagung unter Anrechnung der entrichteten Immobilienertragsteuer/Vorauszahlung erfolgen (keine Endbesteuerung).

Verluste.
Allfällige Verluste aus Grundstücksveräußerungen können nur im Rahmen der Veranlagung mit positiven Einkünften aus Grundstücksveräußerungen ausgeglichen werden. Ein Gesamtverlustüberhang aus privaten Grundstücksveräußerungen eines Kalenderjahres ist weder ausgleichsfähig noch vortragsfähig. Im Falle von betrieblichen Einkünften aus Grundstücksveräußerungen ist sowohl ein Verlustausgleich – vorrangig mit positiven Einkünften aus Grundstücksveräußerungen – als auch ein Verlustvortrag möglich.

Fazit.
Natürliche Personen unterliegen mit Grundstücksveräußerungen sowohl im Betriebs- als auch im Privatvermögen grundsätzlich einer Besteuerung mit dem 25%igen besonderen Steuersatz. In diesem Sinne wäre auch bei Privatstiftungen eine Belastung mit 25% Zwischensteuer systematisch. Betriebliche Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen unterliegen jedoch im Ergebnis einer Steuerbelastung von 43,75% (25% Körperschaftsteuer bei Veräußerung und in der Folge 25% KESt bei Zuwendung an Begünstigte), wodurch Privatstiftungen gegenüber natürlichen Personen insoweit benachteiligt sind.

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Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

Partner | Private Clients / Private CompaniesDeloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 7317 | E-Mail senden

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