Immobilienbesteuerung Neu: Wer entrichtet die „ImmoESt“?

Die Neuregelung der Besteuerung von Immobilienveräußerungen seit 1.4.2012 hat mit Einführung der Immobilienertragsteuer auch eine Annäherung der Erhebungsform an das System der Kapitalertragsteuer bei Kapitalvermögen gebracht.

Steuerentrichtung.
Die Steuerentrichtung bei Einkünften aus Grundstücksveräußerungen, die dem Sondersteuersatz von 25% unterliegen, wird ab 2013 in technischer Hinsicht grundsätzlich an die Entrichtung der Grunderwerbsteuer „gekoppelt“, wobei eine der folgenden Varianten gewählt werden kann:

1. Selbstberechnung.
Führt ein Parteienvertreter (zB Notar, Rechtsanwalt) eine Grunderwerbsteuer-Selbstberechnung durch, muss er in Zukunft bei gleichzeitigem Vorliegen von Einkünften aus Grundstücksveräußerungen eine verpflichtende Mitteilung an das zuständige Finanzamt vornehmen sowie auf Basis der Angaben des Steuerpflichtigen die Einkommensteuer selbst berechnen und auch entrichten („ImmoESt“). Dabei ist der Steuerpflichtige verpflichtet, die für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage erforderlichen Unterlagen vorzulegen sowie deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen. Die Parteienvertreter haften für die Entrichtung der selbstberechneten ImmoESt sowie für deren Richtigkeit, wenn die Parteienvertreter die ImmoESt wider besseren Wissens auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen berechnen. Weiters muss der Parteienvertreter dem Finanzamt die am Veräußerungsgeschäft beteiligten Parteien samt Steuernummer sowie die für die Selbstberechnung der Steuer notwendigen Daten mitteilen. Erfolgt der Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft, kann die Selbstberechnung unterbleiben.

2. Besondere Vorauszahlung.
Erfolgt keine Grunderwerbsteuer-Selbstberechnung, muss im Zuge der ab 2013 verpflichtend elektronischen Grunderwerbsteuererklärung durch die Parteienvertreter mitgeteilt werden, ob Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen vorliegen. Dabei müssen die Namen der Vertragspartner samt Steuernummer sowie die Höhe der nach Angaben des Steuerpflichtigen zu entrichtenden Steuer mitgeteilt werden. In der Folge muss der Steuerpflichtige diese „besondere Vorauszahlung“ selbst entrichten.

Grundbuchseintragung und Fälligkeit.
Der Vorteil der ersten Entrichtungsvariante (ImmoESt) ergibt sich in der Regel aus einer beschleunigten Abwicklung der Grundstückstransaktion, da die Parteienvertreter – ohne die ansonsten erforderliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes – die Grundbuchseintragung veranlassen können. In beiden Fällen ist die Steuer jedoch grundsätzlich am 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses des Erlöses zweitfolgenden Kalendermonats fällig. Bei Ratenzahlungen ist der Zufluss jener Erlösanteile maßgeblich, welche die Anschaffungskosten übersteigen. Für den Zeitraum 1.4. bis 31.12.2012 erfolgt die Entrichtung der ImmoESt nur auf freiwilliger Basis.

Abgeltungswirkung.
Die Entrichtung der selbstberechneten ImmoESt durch Parteienvertreter entfaltet – ähnlich wie die KESt im Bereich des Kapitalvermögens – Abgeltungswirkung hinsichtlich der Einkommensteuer. Demgegenüber hat dennoch eine Erfassung im Rahmen der Einkommensteuererklärung zu erfolgen, wenn anstelle der ImmoESt die besondere Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen geleistet wurde. Abgeltungswirkung tritt auch insbesondere dann nicht ein, wenn sich Grundstücke im Betriebsvermögen befinden oder wenn die der Selbstberechnung der ImmoESt zugrunde liegenden Angaben des Steuerpflichtigen nicht den tatsächlichen Gegebenheiten entsprechen.

Veranlagungsoption.
Ein Verlustausgleich von positiven und negativen Einkünften aus Grundstücksveräußerungen kann nur im Rahmen der Einkommensteuerveranlagung erfolgen, wobei auch in diesem Fall der besondere Steuersatz in Höhe von 25% anwendbar bleibt. Ein Verlustüberhang aus privaten Grundstücksveräußerungen kann weder mit anderen Einkunftsarten ausgeglichen noch in spätere Veranlagungsjahre vorgetragen werden. Im Rahmen der Veranlagungsoption können zB auch noch nicht berücksichtigte Instandsetzungaufwendungen korrigiert werden oder bei Grundstücksaltvermögen anstelle der pauschalen Besteuerung (gemäß § 30 Abs 4 EStG mit 3,5 bzw 15%) eine Einkünfteberechnung auf Basis der tatsächlichen Anschaffungskosten vorgenommen werden.

Fazit.
Die gesetzliche Neuregelung der Immobilienbesteuerung führt im Privatvermögen grundsätzlich zu einer Gleichschaltung der Erhebungsform der Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen mit endbesteuerten Einkünften aus Kapitalvermögen. Da die Ermittlung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen steuerlich häufig sehr herausfordernd ist, wird wohl ein Zusammenwirken des Parteienvertreters und des steuerlichen Vertreters erforderlich sein, um die Einkünfte und folglich die zu entrichtende Steuer korrekt zu ermitteln.

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Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

Partner | Private Clients / Private CompaniesDeloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 7317 | E-Mail senden

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