Aufwendungen der Liebhabereiphase sind nicht immer endgültig verloren

Werden Vermietungsverluste als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei qualifiziert und führt eine Änderung der Bewirtschaftung in der Folge zur Gewinnerzielung, dürfen laut VwGH derartige Verluste berücksichtigt werden, sofern diese ursächlich für die anschließende Gewinnerzielung sind.

Sachverhalt.
Eine natürliche Person erwarb 1994 eine Liegenschaft. Nach Beendigung von Umbauarbeiten gelangten ab 1998 drei Wohnungen zur Vermietung, welche jährlich Werbungskostenüberschüsse verursachten. Im Jahr 2002 veräußerte der Berufungswerber die Liegenschaft, wobei es aufgrund von Rechtsstreitigkeiten zu einer Rückabwicklung des Verkaufes kam. In der Folge forcierte er ab 2003 wiederum die Vermietungstätigkeit, die jedoch aufgrund des gescheiterten Verkaufsprozesses noch mehr ins Stocken geraten war. Bis 2004 wurden nur Verluste erzielt.

Qualifikation als Liebhaberei.
Das Finanzamt betrachtete die Vermietungstätigkeit als Liebhaberei, da es die einen Gesamtüberschuss ergebende Prognoserechnung des Steuerpflichtigen als nicht plausibel erachtete. Diese lasse nämlich insbesondere die Abschreibung für die Umbauten sowie zukünftig anfallende Instandhaltungsaufwendungen komplett außer Acht. Zudem sei das Mietausfallswagnis vom Steuerpflichtigen als viel zu gering eingeschätzt worden. Im Zuge der Berufung durch den Steuerpflichtigen schloss sich der UFS der Liebhabereibeurteilung an.

Entscheidung des VwGH.
Der VwGH sah es ebenfalls als erwiesen an, dass im Beschwerdefall innerhalb des absehbaren Zeitraums kein Gesamtüberschuss erwirtschaftbar sei. Dennoch wies er darauf hin, dass Aufwendungen aus der Liebhabereiperiode für den Fall, dass der Beschwerdeführer in der Periode nach der Änderung der Bewirtschaftung Überschüsse erzielt nicht gänzlich unberücksichtigt bleiben dürften. Gemäß der bisherigen Rechtsprechung dürfe nämlich die Teilung der Tätigkeit in eine unbeachtliche verlustbringende Periode und einen der Besteuerung zu unterziehenden Abschnitt der Erzielung von Überschüssen nicht dazu führen, dass Aufwendungen außer Acht gelassen werden, die zur Erzielung der Einkünfte im letztgenannten Besteuerungsabschnitt beitragen. Ein zunächst ohne Erfolgsaussicht getätigter Aufwand der Liebhabereiphase dürfe nach Vornahme einer erfolgsversprechenden Veränderung dann nicht endgültig verloren sein, wenn der nach der Änderung der Bewirtschaftungsart der Besteuerung zu unterziehende Erfolg (mit) auf ihm beruht.

Auswirkungen.
Die Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung zu „Wartetastenverlusten“ im Bereich der Vermietung ist für die Praxis von großer Bedeutung. Ein Beispiel wäre etwa die Anschaffung eines Vermietungsobjektes mittels eines zu hohen Fremdkapitalanteils. Führt der beträchtliche Zinsaufwand zu einem Gesamtverlust, wäre die Vermietung somit als steuerlich unbeachtliche Liebhaberei zu qualifizieren. Wird in der Folge beispielsweise eine außerordentliche, ursprünglich nicht vorgesehene Fremdmitteltilgung vorgenommen, kann dies gemäß der von der Finanzverwaltung in den Liebhabereirichtlinien geäußerten Auffassung eine Änderung der Bewirtschaftung darstellen. In diesem neuen Liebhabereibeurteilungszeitraum können jedoch laut VwGH auch jene Aufwendungen aus der Liebhabereiphase  steuerlich „vorgetragen“ und berücksichtigt werden, sofern sie für den nunmehrigen Erfolg (mit) maßgeblich waren. Freilich werden in der Praxis hierfür eine entsprechend gute Dokumentation sowie eine ausreichende Begründung erforderlich sein.

Peter Primik
pprimik@deloitte.at

 

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