Erste offizielle Aussagen des BMF zur neuen Immobilienbesteuerung

Das BMF hat anlässlich der Einführung der neuen Immobilienbesteuerung nunmehr seine Rechtsansicht zu Zweifelsfragen veröffentlicht. Einige ausgewählte Fragestellungen werden in dem folgenden Beitrag näher dargestellt.

Entgeltlichkeit – Veräußerungserlösermittlung.
Ein entgeltliches Rechtsgeschäft liegt erst vor, wenn sämtliche Erlösbestandteile (auch zB vom Käufer übernommene Kosten und Verbindlichkeiten) zusammengerechnet mindestens 50 % des gemeinen Wertes der übertragenen Liegenschaft erreichen. Die ausschließliche Verpflichtung zur Rückzahlung eines Darlehens des bisherigen Eigentümers durch den Erwerber (Schuldbefreiung) ist dann als entgeltliches Rechtsgeschäft zu werten, wenn die übernommene Schuld mindestens 50% des gemeinen Wertes der Liegenschaft beträgt. Im Falle eines bloßen Schuldbeitrittes liegt dagegen erst bei Inanspruchnahme des Erwerbers ein Erlös und in der Folge – bei Überschreiten der 50%-Grenze – ein entgeltliches Rechtsgeschäft vor.

Tausch von Liegenschaften.
Bei einem Tauschvorgang ist als Veräußerungserlös der gemeine Wert der hingegebenen Liegenschaft anzusetzen. Dasselbe gilt vice versa auch für den Tauschpartner, sodass bei einem Tauschvorgang im Ergebnis jeweils zweimal Immobilienertragsteuer und Grunderwerbsteuer (zuzüglich Eintragungsgebühr) anfällt.

Ehescheidung.
Wird im Zuge einer Ehescheidung oder einer einvernehmlichen Scheidung das eheliche Gebrauchsvermögen (zB Eigentumswohnung) nach den Grundsätzen des § 83 EheG aufgeteilt,  liegt kein entgeltliches Rechtsgeschäft vor. Von diesem Grundsatz sind auch – unabhängig von ihrer Höhe – Ausgleichszahlungen umfasst. Wird eine als Hauptwohnsitz dienende Eigentumswohnung im Zuge der Scheidung zB der Ehegattin zugeteilt und wird der Hauptwohnsitz durch die Ehegattin beibehalten, so kann im Falle einer späteren Veräußerung bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen die Hauptwohnsitzbefreiung für die gesamte Wohnung in Anspruch genommen werden.

Realteilung.
Steht eine Liegenschaft im Miteigentum mehrerer Personen und erfolgt eine Aufteilung auf die einzelnen Eigentümer durch Realteilung, ist keine Veräußerung gegeben, sofern es zu keiner Verschiebung der Wertverhältnisse kommt. Im Falle von Verschiebungen der Wertverhältnisse ist die Realteilung als zweistufiger Vorgang zu werten. Im ersten Schritt erfolgt die Aufteilung entsprechend der bisherigen Miteigentumsquoten, in einem zweiten Schritt die Verschiebung der Wertverhältnisse im Rahmen eines entgeltlichen Rechtsgeschäftes (Teilveräußerung). Wird keine Ausgleichszahlung zwischen Fremden geleistet, nimmt das BMF an, dass eine wertäquivalente Aufteilung erfolgt. Bei einer wertverschiebenden Aufteilung ohne Ausgleichszahlungen unter nahen Angehörigen liegt dagegen im Ausmaß der Wertverschiebung eine Schenkung und folglich eine unentgeltliche Übertragung vor.

Liebhaberei.
Aufgrund der generellen Steuerpflicht von privaten Immobilienveräußerungen stellt sich die Frage, ob derartige Veräußerungsergebnisse bei vermieteten Immobilien in die Liebhabereibeurteilung einzubeziehen sind. Nach der Rechtsprechung des VwGH kommt es auf die Zuordnung zu den jeweiligen Einkunftsarten und nicht auf eine einkunftsartenübergreifende Betrachtung an. Aus diesem Grund ergibt sich laut BMF hinsichtlich der Neuregelung zur Grundstücksbesteuerung keine Änderung für die Liebhabereibeurteilung, sodass Veräußerungsergebnisse im Privatvermögensbereich für die Liebhabereibetrachtung weiterhin außer Ansatz bleiben.

Hauptwohnsitzbefreiung.
Für die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung müssen die Voraussetzungen unmittelbar durch den Veräußerer erfüllt sein, sodass die Befreiung vom unentgeltlichen Rechtsnachfolger (zB vom Erben) nicht in Anspruch genommen werden kann. Weiters soll von der Hauptwohnsitzbefreiung eine Gesamtgrundstücksfläche von höchstens 1.000 m2 erfasst sein. Der Kfz-Abstellplatz ist ebenfalls begünstigt, wenn maximal zwei Stellplätze mitveräußert werden. Dies gilt selbst dann, wenn sich der Parkplatz auf einem gesonderten Grundstück befindet.

Herstellerbefreiung.
Diese Befreiung umfasst nur das Gebäude, nicht aber Grund und Boden. Grundsätzlich wird bei einer Veräußerung der Anteil von Grund und Boden mit 20% des Veräußerungserlöses angesetzt. Ist diese Vorgehensweise, zB im urbanen Raum, nicht sachgerecht, so sind die tatsächlichen Verhältnisse durch Gutachten oder Vergleichspreise festzustellen. Die Herstellerbefreiung gilt nur für den Veräußerer, sofern dieser auch Bauherr war, nicht jedoch für den Erben oder andere Rechtsnachfolger (diese ist für Veräußerungen ab 1.1.2013 anzuwenden).

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Christian Wilplinger

Christian Wilplinger

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