BMF zu Immobilien im Betriebsvermögen und bei gemeinnützigen Bauvereinigungen

Das BMF hat anlässlich der Einführung der neuen Immobilienbesteuerung seine Rechtsansicht zu Zweifelsfragen veröffentlicht. Einige ausgewählte Fragestellungen zu Liegenschaften im Betriebsvermögen von natürlichen Personen sowie gemeinnützigen Bauvereinigungen werden im folgenden Beitrag näher behandelt.

Entnahme von Grund/Boden und Gebäuden. Wird ein bebautes Grundstück aus dem Betriebsvermögen entnommen, so führt diese Entnahme zu einer Besteuerung der stillen Reserven des Gebäudes. Der Entnahmewert (Teilwert) tritt in der Folge an die Stelle der Anschaffungskosten des Gebäudes im Privatvermögen. Die Entnahme des Grund/Boden führt hingegen grundsätzlich nicht zur Gewinnrealisierung (somit Buchwertfortführung).

Wird nun zu einem späteren Zeitpunkt die Liegenschaft aus dem Privatvermögen veräußert, so kommt es zur Aufteilung des erzielten Veräußerungserlöses auf Grund/Boden und Gebäude. Bei Erfüllung der Voraussetzungen des § 30 Abs 4 EStG können die Einkünfte aus Grund/Boden pauschal mit 3,5% bzw 15% des Veräußerungserlöses ermittelt werden. Hinsichtlich des Gebäudes ist gemäß § 30 Abs 3 EStG der Veräußerungsgewinn durch Gegenüberstellung von Veräußerungserlös und Entnahmeteilwert zu ermitteln. Für den Fall der Betriebsveräußerung bzw -aufgabe gelten dieselben Grundsätze.

Gemeinnützige Bauvereinigungen. Trotz der Neuregelung bei der Besteuerung von Grundstücksveräußerungen kommt es grundsätzlich zu keinen Änderungen für gemeinnützige Bauvereinigungen (zB Wohnbaugenossenschaften), da bei diesen die Grundstücke in der Regel dem ohnedies steuerbefreiten unentbehrlichen Hilfsbetrieb zuzurechnen sind.

Aufschließungskosten, etc. Bei Aufschließungskosten handelt es sich um Anschaffungsnebenkosten von Grund und Boden bzw Gebäuden, die zu aktivieren sind und damit den Veräußerungsgewinn verringern. Dabei ist ein zeitlicher Zusammenhang der Aufschließungskosten mit dem Anschaffungs- bzw Veräußerungsvorgang nicht erforderlich.

Die Herstellungskosten von Straßen, Wegen und Hochwasserschutzbauten sowie die Anschaffungskosten des für die Straßen, Wege und Hochwasserschutzbauten erforderlichen Grund und Bodens gehören zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens und der veräußerten Parzellen. Die Aufteilung kann entsprechend den Flächenverhältnissen der Parzellen zueinander erfolgen.

Die Anschlusskosten an Versorgungsnetze stellen grundsätzlich Teilherstellungskosten des Gebäudes dar; bei unbebauten Grundstücken liegt ein selbstständiges Wirtschaftsgut vor. Da allerdings diese Anschlusskosten zur Veräußerung des unbebauten Grundstücks erforderlich sind, bestehen laut BMF keine Bedenken, diese Anschlusskosten als Teil der Anschaffungskosten von Grund und Boden zu berücksichtigen.

Ausnahme vom besonderen Steuersatz. Grundsätzlich gilt für betriebliche Einkünfte aus der Veräußerung oder der Entnahme von Grundstücken der besondere Steuersatz von 25%. Liegt jedoch ein Schwerpunkt der betrieblichen Tätigkeit in der gewerblichen Überlassung und Veräußerung von Grundstücken, dann unterliegen sämtliche Grundstücksveräußerungen des Betriebes dem Einkommensteuertarif. Für das Vorliegen eines Schwerpunkts der betrieblichen Tätigkeit können laut Finanzverwaltung als Richtwert 20% der betrieblichen Tätigkeit, welche insbesondere am Umsatz gemessen wird, herangezogen werden.

Für vermögensverwaltende Personengesellschaften mit Immobilienvermögen besteht weiterhin keine Ausnahme vom besonderen Steuersatz, weil deren Immobilienvermögen als außerbetriebliches Vermögen qualifiziert wird.

Peter Primik
pprimik@deloitte.at

Print Friendly, PDF & Email

Liked this post? Follow this blog to get more.