Offizielle BMF-Information zur Neuregelung der Grunderwerbsteuer

Das Finanzministerium hat anlässlich der Novelle des Grunderwerbsteuergesetzes nunmehr seine Rechtsansicht zu verschiedenen Sachverhalten in diesem Zusammenhang veröffentlicht. Im folgenden Beitrag werden einige praxisrelevante Fragestellungen näher dargestellt.

Nachweis des gemeinen Wertes.

Bei Erwerbsvorgängen zwischen fremden Dritten wird grundsätzlich angenommen, dass die Gegenleistung dem gemeinen Wert entspricht. Hingegen ist bei Erwerbsvorgängen zwischen Familienmitgliedern, die nicht dem begünstigten Familienverband angehören, ein Fremdvergleich anzustellen. Der gemeine Wert kann dabei durch diverse Beweismittel nachgewiesen werden, wobei ein Bewertungsgutachten nicht zwingend erforderlich ist. Sofern es einen Kauf gibt, der nicht länger als ein Jahr zurückliegt und unter Fremden erfolgte, kann der Kaufpreis als gemeiner Wert herangezogen werden. Liegt ein Erwerbsvorgang bereits länger zurück, ist der frühere Kaufpreis maßgeblich, wenn es seither nachweislich zu keiner Veränderung der Wertentwicklung gekommen ist. Anderenfalls kann mittels Auszügen aus Immobilienpreisspiegeln der frühere Kaufpreis an die Wertentwicklung angepasst werden. Sofern ein Hypothekarkredit aufgenommen wurde, kann alternativ der dem Kredit zugrunde gelegte Wert laut Bankenschätzung als gemeiner Wert herangezogen werden.

Bemessungsgrundlage bei „Notverkäufen“.

Im Falle eines „Notverkaufes“ entspricht der gemeine Wert dem Kaufpreis der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes erzielt worden wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sind dabei nicht zu berücksichtigen. Daher ist der höhere gemeine Wert heranzuziehen (und dazulegen), wenn ein Grundstück aufgrund konkreter, persönlicher Umstände unter dem tatsächlich erzielbaren gemeinen Wert veräußert wurde.

Behandlung von nachträglichen Gegenleistungen.

Bei Entstehen der Steuerschuld nach dem 31.5.2014 ist bei Erwerben innerhalb des Familienverbandes die Gegenleistung nicht maßgeblich. Der Eintritt einer aufschiebenden Bedingung wirkt sich daher ab 1.6.2014 im Familienverband steuerlich nicht mehr aus. Bei Entstehen der Steuerschuld nach dem 31.5.2014 außerhalb des Familienverbandes bleibt die Gegenleistung maßgeblich. Die nachträgliche Erhöhung der Gegenleistung ist somit grunderwerbsteuerpflichtig.

Nachträgliche Wohnungseigentumsveräußerungen.

Prinzipiell können ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bei vertraglichen Kaufpreisbindungen (zB Mietverträge mit Kaufoption) vorliegen. In diesen Fällen wird nicht der tatsächlich erzielte Kaufpreis sondern der erzielbare Kaufpreis (gemeine Wert) als Bemessungsgrundlage herangezogen. Dies gilt jedoch nicht für nachträgliche Wohnungseigentumsveräußerungen an die Mieter von zB Genossenschaftswohnungen aufgrund einer gesetzlichen Option im Wohnungseigentumsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Dabei erfolgt die Veräußerung wegen gesetzlicher bzw in einigen Bundesländern förderungsrechtlicher Bestimmungen zwingend unter dem „echten“ Verkehrswert. Wird der Preis für die Übertragung im Rahmen der vom WGG vorgegebenen Grenzen ermittelt, entspricht dies aufgrund einer Fiktion laut BMF dem gemeinen Wert.

Definition der Lebensgemeinschaft.

Mit der GrESt-Novelle wurde der begünstigte Familienverband um den Lebensgefährten mit dem ein gemeinsamer Hauptwohnsitz unterhalten wurde oder wird erweitert. Das BMF konkretisiert nunmehr die Anforderungen an eine Lebensgemeinschaft. Unter einer Lebensgemeinschaft wird dabei eine auf längere Dauer ausgerichtete, ihrem Wesen nach der Beziehung miteinander verheirateter Personen gleichkommende Wohn-, Wirtschafts- und Geschlechtsgemeinschaft verstanden. Jedoch müssen nicht alle drei Merkmale gleich stark ausgeprägt sein. Die Partner müssen ein längeres Zusammenleben beabsichtigen, wobei es auf die tatsächliche Dauer nicht ankommt. Demnach stellt das Zusammenleben von Geschwistern oder in einer „Wohngemeinschaft“ keine Lebensgemeinschaft dar. Die Lebensgemeinschaft wird durch den Tod eines Partners oder durch Wegfall der wesentlichen die Lebensgemeinschaft begründenden Merkmale beendet.

Nachweis der Lebensgemeinschaft.

Um das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft zu beweisen, müssen zwei Voraussetzungen erfüllt sein: Es muss sich um Lebensgefährten handeln und diese müssen einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder gehabt haben. Zum Nachweis des Vorliegens des Hauptwohnsitzes kann eine Meldebestätigung herangezogen werden. Das Vorliegen einer Lebensgemeinschaft kann durch diverse Kriterien nachgewiesen werden, zB gemeinsamer Mietvertrag, Mitversicherung in der Krankenversicherung, Aufteilung der gemeinschaftlich anfallenden Kosten, etc.

Fazit.

Mit der nunmehrigen Information des BMF werden zwar einige Praxisfragen gelöst, doch bringt die neue Rechtslage immer noch viele Unsicherheiten mit sich, deren eine baldige Klärung wünschenswert wäre.

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Johanna Pilz

Johanna Pilz

Senior | Deloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 7320 | E-Mail senden

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