2015 bringt Änderungen in der Immobilienbesteuerung

Mit dem 2. Abgabenänderungsgesetz 2014 erfolgten unter anderem Anpassungen im Bereich der Immobilienbesteuerung. Änderungen ergeben sich insbesondere für die Hauptwohnsitzbefreiung und die Besteuerung bei Umwidmungen.

Hauptwohnsitzbefreiung.

Mit dem 1. Stabilitätsgesetz 2012 wurde ab 1.4.2012 eine allgemeine Steuerpflicht für private Immobilienveräußerungen eingeführt. Unabhängig davon, ob ein Alt- oder Neufall vorliegt, können jedoch unter bestimmten Voraussetzungen private Immobilien auch weiterhin steuerfrei veräußert werden. So ist beispielsweise eine private Immobilienveräußerung gemäß der Hauptwohnsitzbefreiung steuerfrei, wenn:

  • die Immobilie dem Veräußerer ab der Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird, oder
  • die Immobilie dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Für die Anwendbarkeit des ersten Tatbestandes der Hauptwohnsitzbefreiung ist die durchgehende Nutzung der Immobilie als Hauptwohnsitz von der Anschaffung bis zur Veräußerung erforderlich. Diesbezüglich hat der Gesetzgeber mit 2. AbgÄG 2014 präzisiert, dass im Falle der Anschaffung eines unbebauten Grundstückes mit späterer Errichtung eines Eigenheimes diese Frist nicht ab dem Zeitpunkt der Anschaffung des Grund und Bodens, sondern erst ab dem Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes zu laufen beginnt. Dies ist neben der Errichtung von Einfamilienhäusern insbesondere auch für Bauträgerprojekte relevant.

Pauschale Einkünfteermittlung.

Bei der Veräußerung von am 31.3.2012 nicht steuerverfangenen Grundstücken (Altfälle), kommen seit dem 1.4.2012 pauschale Einkünfteermittlungsvorschriften zur Anwendung. Erfolgte nach dem 31.12.1987 bzw seit dem letzten entgeltlichen Erwerb eines Grundstückes eine Umwidmung in Bauland, werden dabei die Anschaffungskosten mit 40% des Veräußerungserlöses fingiert, womit sich effektiv eine Steuerbelastung von 15% des Veräußerungserlöses ergibt. Gemäß § 30 Abs 4 Z 1 EStG gilt als Umwidmung eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche im Sinne der Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht.

Nach bisherigem Gesetzeswortlaut war dieser Pauschalsatz auch anzuwenden, wenn eine spätere Umwidmung in engem zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung stand (= schädliche Umwidmung). Gemäß dem Gesetzeswortlaut des 2. AbgÄG 2014 liegt nunmehr eine „schädliche“ Umwidmung vor, wenn eine Umwidmung in wirtschaftlichem Zusammenhang innerhalb von fünf Jahren nach der Veräußerung erfolgt, oder wenn eine Kaufpreiserhöhung auf Grund einer nachfolgenden Umwidmung („Earn Out“) wirksam wird. Beide Tatbestände stellen ein rückwirkendes Ereignis gemäß § 295a BAO dar, weshalb eine entsprechend zu niedrige ImmoESt in der Veranlagung zu korrigieren ist. Die Beurteilung liegt damit nicht im Verantwortungsbereich des Parteienvertreters (Rechtsanwalt/Notar), der die Immobilienertragsteuer selbstberechnet bzw die Höhe der besonderen Vorauszahlung ermittelt.

In allen anderen Altfällen (keine Umwidmung) sind im Ergebnis 14% des Veräußerungserlöses zu versteuern, wodurch sich eine effektive Steuerbelastung von 3,5% des Veräußerungserlöses ergibt. Abweichend von der pauschalen Einkünfteermittlung kann – wie bisher – auch für Altvermögen eine konkrete Ermittlung des Veräußerungsüberschusses erfolgen, dh in das neue System hineinoptiert werden.

Veräußerung von zum Teilwert eingelegten Grundstücken.

In § 30 Abs 6 EStG wurde nunmehr mit dem 2. AbgÄG 2014 eine dem § 4 Abs 3a Z 4 EStG entsprechende Bestimmung aufgenommen, um Bewertungsdifferenzen – Unterschied zwischen dem Einlagewert und den niedrigeren Anschaffungskosten – auch steuerlich erfassen zu können, wenn das in der Vergangenheit zum Teilwert eingelegte Grundstück zwischenzeitlich bereits entnommen und aus dem Privatvermögen veräußert wird.

Fazit.

Das 2. AbgÄG 2014 brachte im Bereich der Immobilienbesteuerung einige wichtige Klarstellungen und Detailänderungen. So werden insbesondere „Häuslbauer“ und Wohnungskäufer bei Bauträgerprojekten dankbar über die Änderungen zur Hauptwohnsitzbefreiung sein. Ebenso werden die Präzisierungen zum Umwidmungsfall zu größerer Rechtsicherheit in diesem Bereich beitragen.

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Florian Woditschka

Florian Woditschka

Senior Assistant | SteuerberatungDeloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 7316 | E-Mail senden

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