Überblick. Am 10.11.2015 wurde der lang erwartete Entwurf der Grundstückswertverordnung 2016 veröffentlicht. Während 2015 die Bemessungsgrundlage auf dem Einheitswert basiert, stehen ab 2016 drei frei wählbare Möglichkeiten zur Verfügung.

Beispiel. Anhand eines gewerblichen Hotelbetriebs in einer Randlage Hotels in St. Anton am Arlberg geführt von einem 60-jährigen Einzelunternehmer (somit begünstigte Übergabe, da älter als  55 Jahre) berechnen wir die Unterschiede. Die Übergabe soll an die Tochter erfolgen.

Rechtslage bis Ende 2015. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich mit 2% vom dreifachen Einheitswert:

Rechtslage ab 2016. An die Stelle des dreifachen Einheitswertes tritt für Gewerbebetriebe der „Grundstückswert“, der wie folgt ermittelt werden kann:

1. Pauschalwert-Modell mittels Berechnungsformel,
2. Immobilienpreisspiegel,
3. gemeiner Wert lt Gutachten eines Immobiliensachverständigen.

Die Besteuerung erfolgt mit einem vom Grundstückswert abhängigen Stufentarif. Der Freibetrag bei begünstigten Betriebsübertragungen steigt auf EUR 900.000 und es gilt eine Obergrenze im Familienkreis von 0,5% des Grundstückswertes.

Pauschalwert-Modell. Folgende Formel kommt zur Anwendung: [Grundfläche x dreifacher Bodenwert pro m² x Hochrechnungsfaktor] + [Nutzfläche bzw (anteilige) gekürzte Bruttogrundfläche x Baukostenfaktor x Bauweise-/Nutzungsminderung x Altersminderung].

Immobilienpreisspiegel. Ein Wert für Hotelbetriebe vergleichbaren Gewerbebetrieben wird von der WKO nicht erhoben. Unterstellt man, dass Einfamilienhäuser Hotelgebäuden gleichartige Grundstücke sind, ergibt sich folgender Wert: EUR 2.500 pro m² x 3.544 m² Nutzfläche = EUR 8.860.000 abzüglich 28,75% = EUR 6.312.750,00

Ergebnis. Der Hotelier darf frei wählen, welche Ermittlungsmethode er für den Grundstückswert heranzieht. Aufgrund des Alters und Zustandes der Immobilie darf der Gebäudewert um 35% gekürzt werden. Die drei Varianten zeigen deutlich, dass der pauschal ermittelte Grundstückswert in 2016 zur niedrigsten Bemessungsgrundlage führt.

Fazit. Aufgrund der ersten Ankündigungen ist man davon ausgegangen, dass der Grundstückswert weitgehend dem Verkehrswert entsprechen wird und ab 2016 mit einer Potenzierung der Grunderwerbsteuer zu rechnen ist. Der nun veröffentlichte Begutachtungsentwurf der Grundstückswertverordnung 2016 zeigt jedoch, dass der pauschal ermittelte Grundstückswert in vielen Fällen deutlich unter dem Verkehrswert liegen wird. Für die Beurteilung im Einzelfall ist jedoch eine individuelle Vergleichsrechnung unabdingbar.