VwGH zur Instandhaltung bei Sanierung einzelner Wohnungen

Der VwGH hat sich in seinem Erkenntnis vom 27.5.2015 mit der Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bei einer Mietwohnhaussanierung befasst. Demnach muss, um das Vorliegen einer Instandsetzung bejahen zu können, neben einer wesentli-chen qualitativen Verbesserung des Nutzungswerts auch in quantitativer Hinsicht eine entsprechende  Verbesserung  gegeben  sein, dh die Erhöhung des Nutzungswerts muss wesentlich in Bezug auf das gesamte Objekt sein.

Sachverhalt.

Die beschwerdeführenden Parteien sind Miteigentümer eines Mietwohnhauses mit 26 Wohnungen und einer Gesamtnutzfläche von 2.250 m². Im Jahr 2009 wurden in diesem Gebäude in drei Wohnungen (Nutzfläche insgesamt 358 m²) diverse Renovierungsarbeiten getätigt. In allen drei Wohnungen wurden die Böden samt Unterbau ausgetauscht, Verteilerkästen erneuert und ein TV-Anschluss für Wohn- und Schlafzimmer installiert. In der ersten Wohnung wurden zusätzlich neun Fenster ausgetauscht sowie die gesamte Heizungsanlage mit neuen Rohren verlegt. In der zweiten Wohnung wurde eine neue Therme inklusive vier neuer Heizkörper montiert und in der dritten Wohnung wurden Einrichtungen des Badezimmers erneuert. Nach Meinung der Miteigentümer waren die entsprechenden Aufwendungen als Instandhaltungsaufwendungen zu qualifizieren und deshalb sofort als Werbungskosten absetzbar. Begründend wurde dazu ausgeführt, dass der Nutzungswert des Gebäudes nicht wesentlich erhöht wurde, zumal die Wohnungen schon bisher der „Kategorie A“ angehört hatten und es sich, gestützt auf die bisherige Richtlinienmeinung der Finanzverwaltung, lediglich um einzelne Verbesserungen der jeweils betroffenen Wohnungen handelte (Nutzfläche der bearbeiteten Bereiche nur 16% der Gesamtnutzfläche). Das Finanzamt war gegenteiliger Ansicht und qualifizierte diese Aufwendungen als Instandsetzungsaufwendungen, die auf zehn Jahre verteilt werden mussten (Anmerkung: seit 1.1.2016 beträgt der Verteilungszeitraum 15 Jahre).

Rechtsansicht des UFS.

Der UFS gab dem Rechtsmittel nicht Folge. Begründend führte der Senat aus, dass es für die Einstufung  als Instandsetzungsaufwendungen darauf ankomme, dass es zu einer wesentlichen Erhöhung des Nutzungswerts komme, zB durch die Erzielung höherer Einnahmen. Dies treffe im gegenständlichen Fall unstrittig zu. Die betroffenen Wohnungen wären laut Angaben der Eigentümer ohne bauliche Tätigkeiten nur schwer oder zu einem geringeren Mietzins vermietbar gewesen. Zudem ergebe sich aus den Ausführungen zu den baulichen Maßnahmen, dass es sich nicht nur um einzelne Maßnahmen handle, sondern dass diese Wohnungen generalsaniert und gänzlich instandgesetzt worden seien. Darüber hinaus habe der Umstand, dass nur 16 % der Nutzungsfläche betroffen seien, entgegen den Einkommensteuerrichtlinien keinen Einfluss auf die Entscheidung, da eine prozentmäßige Grenze, ab wann Instandsetzungsmaßnahmen vorliegen, im Gesetz nicht ersichtlich sei.

Rechtsansicht des VwGH.

Der VwGH hob mit seinem Erkenntnis 2012/13/0024 vom 27.5.2015 die Entscheidung des UFS mit folgender Begründung auf:  In Anknüpfung an die bisherige Judikatur und das Schrifttum liegt eine Erhöhung des Nutzungswerts ua vor, wenn das Gebäude durch die Erzielung höherer Einnahmen besser nutzbar ist, die Instandsetzung wegen höherer Attraktivität des Gebäudes zu kürzeren Leerzeiten führt oder der Wohnwert für die Mieter verbessert wird. Im gegenständlichen Fall kann nach der Sanierung der Wohnungen zumindest die gleiche Miete wie bisher erzielt werden. Dies wäre ohne die getroffenen Maßnahmen nicht möglich gewesen. Darüber hinaus hat sich der Wohnwert der betroffenen Wohnungen durch die Sanierungen ver-bessert. Der VwGH sieht darin eine Erhöhung des Nutzungswerts in dem vom Gesetz gemeinten Sinn. Jedoch reichen diese Kriterien allein nicht aus, um von der geforderten Wesentlichkeit der Erhöhung auszugehen. Prüfungsmaßstab hierfür ist der Nutzungswert des Gesamtobjekts, dh die Erhöhung des Nutzungswerts hat sich immer am Nutzungswert des gesamten Objekts zu orientieren. Da nur 16 % des Gebäudes betroffen sind, lag keine wesentliche Erhöhung des Nutzungswerts vor und der Bescheid war daher wegen Rechtswidrigkeit seines Inhalts aufzuheben.

Fazit.

Mit dem vorliegenden Erkenntnis stellt der VwGH fest, dass es für das Vorliegen einer Instandsetzung einer wesentlichen Verbesserung des Nutzungswerts sowohl in qualitativer als auch in quantitativer Hinsicht bedarf. Daher ist zu prüfen, ob das Gebäude durch die Erzielung höherer Einnahmen (oder den Erhalt der bisherigen Einnahmen) besser nutzbar geworden ist oder ob die Instandsetzung zu kürzeren Leerständen führt. Weiter muss festgestellt werden, ob bei der Instandsetzung auch eine wesentliche Erhöhung des Nutzungswerts in Bezug auf das Gesamtobjekt vorliegt. Wo genau diese Grenze liegt, wurde vom VwGH bislang (leider) nicht beantwortet.

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