VwGH zur Aufteilung des Kaufpreises für mehrere Grundstücke

Der VwGH hat kürzlich zur Aufteilung eines Kaufpreises für mehrere Grundstücke Stellung genommen. Der Gesamtkaufpreis ist dabei nicht nach subjektiven Überlegungen der Parteien, sondern nach dem Verhältnis der objektiven Werte der einzelnen Grundstücke aufzuteilen.

Sachverhalt.

Die Beschwerdeführerin verkaufte im Jahr 2005 mehrere spekulationsverfangene Liegenschaften um einen Gesamtkaufpreis von EUR 2,3 Mio. Im Kaufvertrag wurde zwischen den Vertragsparteien eine Aufteilung des Kaufpreises auf die einzelnen Liegenschaften vereinbart. Nachträglich stellte sich heraus, dass nur hinsichtlich einer der verkauften Liegenschaften die Hauptwohnsitzbefreiung anwendbar war und für die anderen Liegenschaften steuerpflichtige Spekulationsgeschäfte vorlagen. Die Beschwerdeführerin brachte in der Folge gegen ihren Einkommensteuerbescheid Berufung ein und argumentierte, dass es sich bei der im Kaufvertrag angeführten Aufteilung des Kaufpreises um ein Umgehungsgeschäft gehandelt habe. Der Käufer, ein ukrainischer Staatsbürger, wollte eine Meldepflicht bei der ukrainischen Nationalbank für den Erwerb von Grundstücken in Österreich umgehen, sodass man sich im Kaufvertrag auf eine von den tatsächlichen Verhältnissen abweichende Kaufpreisermittlung geeinigt habe.

Verhältnis der objektiven Verkehrswerte.

Der VwGH führt in seinem Erkenntnis 2014/13/0008 vom 16.9.2015 aus, dass die Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf Grund und Boden oder auf mehrere Liegenschaften, nach dem Verhältnis der objektiven Verkehrswerte zu erfolgen hat. Nach ständiger Rechtsprechung hat die Aufteilung eines Kaufpreises einer bebauten Liegenschaft nach streng objektiven Maßstäben zu erfolgen. Dazu ist jeweils der Verkehrswert des bloßen Grund und Bodens einerseits und des Gebäudes andererseits zu schätzen und der Kaufpreis im Verhältnis dieser Werte aufzuteilen. Eine Schätzung kann nur dann unterbleiben, wenn ein Gutachten eines Sachverständigen über die tatsächlichen Werte von Grund und Gebäude vorliegt. Das gleiche gilt bei der Aufteilung eines gesamten Kaufpreises auf mehrere Liegenschaften. Auch hier muss die Aufteilung des gesamten Veräußerungserlöses nach objektiven Kriterien erfolgen. Die subjektiven Überlegungen der Vertragsparteien sind für die Aufteilung dagegen nicht relevant.

Fazit.

Die Aussagen des VwGH unterstreichen die ständige Rechtsprechung, wonach die Aufteilung eines Kaufpreises auf Grund und Gebäude bzw auf mehrere Liegenschaften nach streng objektiven Maßstäben zu erfolgen hat. Die von den Vertragsparteien gewollte subjektive Aufteilung muss daher – auch in Hinblick auf eine dadurch mögliche Aufteilung zu Lasten der Finanz – nicht maßgeblich sein.

Print Friendly, PDF & Email
Christoph Hofer

Christoph Hofer

Senior Manager | Deloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 6913 | E-Mail senden

Liked this post? Follow this blog to get more.