Zubehörwohnungseigentum nach der Wohnrechtsnovelle 2015 – eine Bestandsaufnahme

Mit der Entscheidung vom 22.11.2011 (4 Ob 150/11d), sprach der OGH aus, dass für die Begründung von Wohnungseigentum an einem Zubehörobjekt, beispielsweise einem Kellerabteil, einem Kfz-Abstellplatz oder einem Eigengarten, die Einverleibung des Wohnungseigentumszubehörs und des Umfanges des Zubehörs „im Grundbuch“ erforderlich ist. Wenn eine Eintragung im Grundbuch als Zubehör zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt oder Eintragung als eigenes wohnungseigentumstaugliches Objekt im Grundbuch fehlte, galt gemäß dieser Entscheidung ein Raum (zB Kellerabteil) oder eine Fläche (zB Eigengarten) als „allgemeiner Teil“ der Liegenschaft, welcher im anteiligen Miteigentum sämtlicher Wohnungseigentümer gemeinsam stand.

Rechtsunsicherheit.

Diese Entscheidung hatte höchste Relevanz, denn gängige Praxis war zuvor, dass insbesondere Kfz-Abstellplätze, Kellerabteile und Eigengärten, die zu einer bestimmten Eigentumswohnungen gehörten, oftmals nicht gesondert als deren Zubehör im Grundbuch ausgewiesen wurden. Die Zuordnung dieser Zubehörobjekte zu einer bestimmten Eigentumswohnung war beispielsweise lediglich im Wohnungseigentumsvertrag enthalten. Rechtsunsicherheit bestand daher hinsichtlich sämtlicher Zubehörobjekte, die nicht im Grundbuch eingetragen waren, aber tatsächlich von einem bestimmten Wohnungseigentümer ausschließlich genutzt wurden, als stünden sie in seinem Alleineigentum. Die tatsächliche ausschließliche Nutzung als „Zubehör“ stand dabei im Widerspruch zu der ex lege Zuordnung als „allgemeiner Teil“ der Liegenschaft.

Entschärfung durch die Wohnrechtsnovelle 2015.

Die durch obige Entscheidung geschaffene Rechtsunsicherheit veranlasste den Gesetzgeber zur Entschärfung der Lage durch die Wohnrechtsnovelle 2015. Der Gesetzgeber ergänzte § 5 Abs 3 WEG 2002 dahingehend, dass sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf dessen Zubehörobjekte erstreckt, soweit sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag oder der gerichtlichen Entscheidung jeweils im Zusammenhang mit der Nutzwertermittlung oder -festsetzung eindeutig ergibt. Diese Bestimmung ist mit 1.1.2015 in Kraft getreten, wobei sie auch für Eintragungen gilt, die vor dem 1.1.2015 vorgenommen worden sind, sowie in gerichtlichen Verfahren, die zum 1.1.2015 bereits anhängig waren. Zubehörobjekte, die nicht auf diese Weise einem Wohnungseigentumsobjekt zugeordnet sind, gelten jedoch nach wie vor als allgemeiner Teil der Liegenschaft.

OGH zum Zubehör im Grundbuch.

In der Entscheidung 5 Ob 196/15g vom 21.12.2015 befasste sich der OGH mit der Abweisung eines Grundbuchgesuchs durch das Erstgericht, das die Ansicht vertrat, die Eintragung des Wohnungseigentums an Wohnungseigentumsobjekten erstrecke sich gemäß der Wohnrechtsnovelle 2015 auch auf die Zubehörobjekte, weshalb die gesonderte Eintragung des Zubehörs nicht mehr zulässig sei. Eine gesonderte Eintragung der oftmals sehr umfangreichen Zubehörobjekte würde die Übersichtlichkeit des Hauptbuchs schmälern. Das Rekursgericht teilte diese rechtliche Beurteilung des Erstgerichts. Der OGH verwies in seiner Entscheidung auf die Erwägungen des Gesetzgebers   in den erläuternden Bemerkungen zur Wohnrechtsnovelle 2015 (ErläutRV 352 BlgNR 25. GP), wonach Unsicherheiten bei einer nicht ausdrücklichen Eintragung des Zubehörs beseitigt werden sollten. Weder sei die gesonderte Eintragung des Zubehörs gemäß Wohnrechtsnovelle 2015 verboten noch werde die Übersichtlichkeit des Hauptbuchs durch die Eintragung des Zubehörs geschmälert.

Fazit.

Die Neuregung des § 5 Abs 3 WEG durch die Wohnrechtsnovelle 2015 brachte die in der Praxis dringend erwartete Beseitigung der Rechtsunsicherheit hinsichtlich Zubehörobjekten, die beispielsweise durch den Wohnungseigentumsvertrag einer bestimmten Wohnung zugeordnet, aber im Grundbuch nicht als Zubehör einverleibt waren. Probleme werden in Zukunft jedoch Fälle bereiten, in denen Zubehörobjekte weder durch den Wohnungseigentumsvertrag noch durch die Nutzwertberechnung (zB Nutzwertgutachten) bestimmten Wohnungseigentumsobjekten zugeordnet sind. Hinsichtlich Eintragung im Grundbuch scheint die Lösung jedoch eindeutig: die gesonderte grundbücherliche Eintragung des Zubehörs für dessen sachenrechtliche Zuordnung zu einem bestimmten Wohnungseigentumsobjekt ist nicht mehr notwendig, sie ist nach der Rechtsansicht des OGH aber auch nicht verboten.

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