BMF erlässt Grundanteil-Verordnung 2016

Das Bundesministerium für Finanzen hat im Mai 2016 eine Verordnung erlassen, welche das gesetzliche Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäuden bei vermieteten Grundstücken näher konkretisiert (Grundanteil-Verordnung 2016, BGBl II 99/2016). Diese Verordnung ist für den außerbetrieblichen Bereich erstmals bei der Veranlagung für das Jahr 2016 anzuwenden.

Gesetzliche Regelung.

Vor der Steuerreform 2015/16 betrug das Aufteilungsverhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäuden bei vermieteten Grundstücken nach Ansicht der Finanzverwaltung grundsätzlich 20 % (Grund und Boden) / 80 % (Gebäude). Nunmehr ist dieses Aufteilungsverhältnis gesetzlich geregelt. Demnach sind bei der Ermittlung der Abschreibungsbasis für ein vermietetes Gebäude 40 % der Anschaffungskosten als Anteil von Grund und Boden auszuscheiden, sofern kein anderer Nachweis erbracht wird. Um jedoch unterschiedliche örtliche oder bauliche Verhältnisse pauschal berücksichtigen zu können, wurde der Bundesminister für Finanzen ermächtigt, davon abweichende Aufteilungsverhältnisse in einer eigenen Verordnung festzulegen.

Die Grundanteil-Verordnung

legt das Aufteilungsverhältnis für folgende Kategorien von Grundstücken wie folgt fest:

In Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern beträgt der auszuscheidende Anteil des Grund und Bodens lediglich 20 %, sofern der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land unter EUR 400 liegt (unabhängig von der Art der Bebauung). In Gemeinden mit mindestens 100.000 Einwohnern bzw in Gemeinden, in denen der durchschnittliche Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens EUR 400 beträgt, sind 30 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden, sofern das Gebäude mehr als 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten umfasst. Bei Gebäuden mit bis zu 10 Wohn- oder Geschäftseinheiten sind 40 % als Anteil des Grund und Bodens auszuscheiden. Eine eigene Geschäftseinheit liegt jedenfalls pro angefangenen 400 m² Nutzfläche vor.

Als baureifes Land im Sinne dieser Verordnung gelten voll aufgeschlossene und als Bauland gewidmete unbebaute Grundstücke. Zur Ermittlung des durchschnittlichen Quadratmeterpreises ist ein geeigneter Immobilienpreisspiegel mit Gliederung auf Gemeindeebene heranzuziehen. Für bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Verordnung vermietete Gebäude sind die Verhältnisse zum 1.1.2016 maßgeblich (Quadratmeterpreis, Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten bzw Anzahl der Einwohner).

Nachweis und offenkundige Abweichung.

Die pauschale Ermittlung kommt nicht zur Anwendung, wenn der Anteil des Grund und Bodens nachgewiesen wird. Der Nachweis kann beispielsweise durch ein Sachverständigen-Gutachten erfolgen, wobei dieses Gutachten der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegt. Darüber hinaus darf die pauschale Ermittlung nicht angewendet werden, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig, dh eindeutig ersichtlich, davon abweichen. Bei einer zumindest 50%igen Abweichung des tatsächlichen Grundanteils vom pauschal definierten Anteil ist dies grundsätzlich gegeben. Die Größe und der Zustand des Gebäudes im Verhältnis zur Grundfläche sind gemäß BMF-Information zu ertragsteuerlichen Änderungen durch die Steuerreform 2015/2016 die maßgeblichen Kriterien für diese Beurteilung (zB ein kleines Gartenhaus auf einer großen Grundfläche in guter Lage oder ein Gebäude in einem sehr schlechten technischen Zustand).

Fazit.

Für die Ermittlung der Abschreibungsbasis eines bebauten Grundstücks ist der Anteil des Grund und Bodens ermittelt, nach unterschiedlichen Parametern je nach Größe der Gemeinde, auszuscheiden. Die speziellen Aufteilungsverhältnisse der Grundanteil-Verordnung 2016 nehmen dabei auf örtliche und bauliche Besonderheiten Rücksicht. In ländlichen Gebieten sind die Grundstückspreise grundsätzlich niedriger, sodass auch ein geringerer Grundanteil angesetzt werden kann. Das Abstellen auf die Anzahl der Geschäfts- oder Wohneinheiten ist damit begründet, dass der Grundanteil sinkt, je mehr Einheiten pro Gebäude vorhanden sind. Dieser Umstand lässt wiederum ein Ausscheiden eines geringeren Anteils des Grund und Bodens zu.

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