Grunderwerbsteuer bei Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht

Mit Informationsschreiben vom 13.5.2016 widmet sich das Finanzministerium unter anderem der grunderwerbsteuerlichen Frage der Folgen einer Grundstücksübertragung bei Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht. Zu denken ist hierbei vor allem an Situationen, in welchen der Geschenkgeber ein Grundstück mit Vorbehalt eines Fruchtgenussrechts mit der Vereinbarung schenkt, der Geschenknehmer dürfe das Grundstück nur auf Anordnung des Geschenkgebers verkaufen.

Wirtschaftliche Verfügungsmacht.

Nach der Judikatur des VwGH kommt die wirtschaftliche Verfügungsmacht über ein Grundstück demjenigen zu, der die Möglichkeit zur Nutzung der wirtschaftlichen Vorteile aus dem Grundstück hat. Dies ist unter anderem der Fall, wenn der zivilrechtliche Eigentümer das Grundstück aufgrund einer Weisung des wirtschaftlichen Verfügungsberechtigten veräußern muss und Letztgenanntem auch die Erlöse aus der Veräußerung zufließen.

Steuerliche Behandlung laut Finanzministerium.

Wird das zivilrechtliche Eigentum an einem Grundstück unter Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht übertragen, stellt dies im Zeitpunkt der Übertragung einen Erwerbsvorgang iSd GrEStG dar. Die bloße Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht begründet keinen (weiteren) Erwerbsvorgang iSd GrEStG. Ein weiterer grunderwerbsteuerpflichtiger Erwerbsvorgang ist erst zu jenem Zeitpunkt erfüllt, zu dem der Übergeber dem zivilrechtlichen Eigentümer auch die wirtschaftliche Verfügungsmacht überträgt (zB bei einem vorbehaltenen, lebenslangen Fruchtgenussrecht im Ablebensfall). In Fällen der Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht wird der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer herangezogen. Ein Grunderwerbsteuertatbestand wird laut Finanzministerium weiters realisiert, wenn die Verwertungsbefugnis über das Grundstück vom wirtschaftlich Verfügungsberechtigten an eine dritte Person übertragen wird, ohne das Eigentum des zivilrechtlichen Eigentümers zu berühren.

Differenzbesteuerung.

Die Verwirklichung eines solchen weiteren grunderwerbsteuerpflichtigen Erwerbsvorganges führt nicht notwendigerweise zu einer weiteren Steuerbelastung. Eine neuerliche Grunderwerbsteuer fällt in einem solchen Fall nämlich nur an, wenn die Bemessungsgrundlage für den späteren Erwerbsvorgang den Betrag übersteigt, der beim vorangegangenen Erwerb als Bemessungsgrundlage heranzuziehen war. Dies wäre beispielsweise bei einer zwischenzeitlichen Wertsteigerung des Grundstückes anzunehmen. In einem derartigen Fall wird die Steuer nur im Ausmaß des übersteigenden Betrages erhoben.

Fazit.

Bei Grundstücksübertragungen können in Fällen, in denen das zivilrechtliche und wirtschaftliche Eigentum auseinanderfällt, letztlich mehrere grunderwerbsteuerliche Erwerbsvorgänge (zumindest zwei) verwirklicht werden. Dies etwa in Fällen der Grundstücksübertragung unter Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht durch Einräumung eines Fruchtgenussrechtes und der Vereinbarung, wonach das Grundstück nur auf Anordnung veräußert werden darf. Damit wir in der Praxis das „Ziel“ verfehlt, grunderwerbsteuerlich eine vorweggenommene Erbfolge zu erreichen. Dieser Aspekt ist insbesondere bei Übertragung vermieteter Immobilien relevant, da eine – laut Finanzministerium – Zurückbehaltung der wirtschaftlichen Verfügungsmacht iSd Grunderwerbsteuergesetzes für die Berechtigung zur Gebäudeabschreibung beim Fruchtnießer laut Einkommensteuerrichtlinien erforderlich ist. Dadurch liegt steuerlich ein Zielkonflikt vor, sodass für derartige Immobilienübertragungen alle Vor- und Nachteile genau abzuwägen sind.

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Natascha Zimmermann

Natascha Zimmermann

Assistant | Deloitte Tax
Telefon: +43 1 537 00 3502
Mail: nazimmermann@deloitte.at

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