Ermittlung des Grundanteils bei Vermietung im außerbetrieblichen Bereich

Das Bundesministerium für Finanzen hat sich in einer im Juli dieses Jahres veröffentlichten Information (BMF-010203/0207-IV/6/2017) erneut zur Aufteilung der Anschaffungskosten von bebauten Grundstücken im außerbetrieblichen Bereich geäußert und damit seine in der BMF-Info zum StRefG 2015/16 (BMF-010203/0142-VI/6/2016) getroffene Rechtsansicht ergänzt.

Pauschale Aufteilung der Anschaffungskosten.

Seit dem Steuerreformgesetz 2015/16 ist gemäß § 16 Abs 1 Z 8 EStG für privat vermietete Gebäude der Grundanteil pauschal (somit ohne Nachweis der tatsächlichen Gegebenheiten) mit 40% der Anschaffungskosten anzusetzen. Die restlichen 60% der Anschaffungskosten entfallen sodann auf das Gebäude. Abweichend davon ist gemäß Grundanteilverordnung 2016 abhängig von Einwohnerzahl der Gemeinde, Quadratmeterpreis und Anzahl der Wohn- bzw Geschäftseinheiten ein geringerer Grundanteil auszuscheiden. Die pauschale Aufteilung der Anschaffungskosten kommt auch auf bereits vor dem 1.1.2016 vermietete Gebäude zur Anwendung, sofern bisher kein Nachweis über ein anderes Aufteilungsverhältnis erbracht worden ist.

Offenkundige Abweichung.

Eine pauschale Aufteilung der Anschaffungskosten auf Grund und Boden und Gebäude ist jedoch nicht möglich, wenn die tatsächlichen Verhältnisse offenkundig davon abweichen. Nach Ansicht des BMF ist eine offenkundige Abweichung der tatsächlichen Verhältnisse dann gegeben, wenn der tatsächliche Grundanteil vom gesetzlichen (40% der Anschaffungskosten) bzw dem durch die Grundanteilverordnung 2016 vorgegebenen Grundanteil um mindestens 50% abweicht.

Nachweis des Grundanteils.

Unabhängig von der pauschalen Aufteilung der Anschaffungskosten steht es dem Rechtsanwender frei, das tatsächliche Verhältnis zwischen Grund und Boden und Gebäude nachzuweisen und dieses der Aufteilung der Anschaffungskosten zugrunde zu legen. Dies ist beispielsweise durch ein Gutachten eines Sachverständigen möglich, welches der freien Beweiswürdigung der Behörde unterliegt. Nach Ansicht des BMF kann das tatsächliche Verhältnis von Grund und Boden zu Gebäude auch mittels Grund- und Gebäudewert gemäß § 2 Abs 2 und 3 der Grundstückswertverordnung glaubhaft gemacht werden. Dies gilt auch für bereits vor dem 1.1.2016 vermietete Grundstücke auf Basis der Wertrelation zum 1.1.2016. Wurde bereits in der Vergangenheit das Aufteilungsverhältnis nachgewiesen, erfolgt keine Anpassung des Grundanteils. Als Nachweis dienen vor allem Gutachten, auch wenn sie von einem Rechtsvorgänger erbrachte wurden. War die Frage des Wertverhältnisses von Grund und Boden und Gebäude für den Steuerpflichtigen erkennbar Gegenstand von Überprüfungsmaßnahmen durch das Finanzamt, ist jenes Aufteilungsverhältnis als nachgewiesen anzusehen, das sich als Ergebnis der Überprüfung der tatsächlichen Verhältnisse ergeben hat.

Fazit.

Grundsätzlich steht es dem Steuerpflichtigen frei, den Grundanteil pauschal zu ermitteln oder diesen durch Nachweis zu belegen. Die Erweiterung der Nachweismöglichkeit mittels der Grund- und Gebäudewerte gemäß Grundstückswertverordnung auch auf bereits vor dem 1.1.2016 vermietete Grundstücke ist aus Sicht der Praxis zu begrüßen, da dies unter Verwendung des auf der Homepage des BMF zur Verfügung gestellten Online-Rechners erfolgen kann.

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Alexandra Kopf

Alexandra Kopf

Assistant | Deloitte Tax
Telefon: +43 1 537 00 7318
Mail: akopf@deloitte.at

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