VwGH Urteil: Abbrucharbeiten als Teil der Errichtung eines Gebäudes

Ausgangslage. Der Revisionswerber hat zu Beginn des Jahres 2012 eine Liegenschaft in Wien erworben, welche lange leer stand und zu diesem Zeitpunkt nicht nutzbar war. Der unter Denkmalschutz stehende Stilaltbau sollte daher generalsaniert werden. Mit März 2012 lagen die erforderlichen Bewilligungen für die Bauführung vor, welche Abbruch- sowie Errichtungsmaßnahmen umfassten. Das Unternehmen P wurde mit den Abbrucharbeiten beauftragt und führte diese Tätigkeiten im Juli und August 2012 aus. Im Anschluss wurde das Unternehmen H mit der Generalsanierung und dem Dachausbau der Liegenschaft beauftragt.

Die Baumeisterarbeiten fanden ab Mitte Oktober 2012 statt. Nachdem die Generalsanierung zu Beginn des Jahres 2014 abgeschlossen war, wurde im Folgemonat mit der Vermietung begonnen. Über zwei Stockwerke des Gebäudes wurden bereits im Jahr 2013 Mietverträge abgeschlossen. Diese Mieter nutzen die Geschosse allerdings für nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Umsätze. Der Revisionswerber optierte aufgrund der Rechtsansicht, dass mit der Errichtung des Gebäudes vor dem 1.9.2012 begonnen wurde zur steuerpflichtigen Vermietung und machte die Vorsteuern entsprechend geltend.

Hintergrund.

Mit Inkrafttreten des 1. Stabilitätsgesetzes 2012 ist die Option zur Steuerpflicht bei Miet- und Pachtverhältnissen nur zulässig, soweit der Leistungsempfänger das Grundstück oder einen baulich abgeschlossenen, selbstständigen Teil des Grundstücks nahezu ausschließlich (mindestens zu 95%) für Umsätze verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 6 Abs 1 Z 16 iVm § 6 Abs 2 UStG). Zur Vermeidung von Härten wurde in den Übergangsbestimmungen (§ 28 Abs 38 Z 1 UStG) vorgesehen, dass diese Einschränkung auf Miet- und Pachtverhältnisse anzuwenden ist, die nach dem 31.8.2012 beginnen, sofern mit der Errichtung des Gebäudes durch den Unternehmer nicht bereits vor dem 1.9.2012 begonnen wurde. Als Beginn der Errichtung ist der Zeitpunkt zu verstehen, in dem bei vorliegender Baubewilligung mit der Bauausführung tatsächlich begonnen wird, also tatsächliche handwerkliche Baumaßnahmen erfolgen.

Ansicht des Finanzamtes.

Dieses strich die Vorsteuer vorläufig und begründete dies mit den Argumenten, dass Mietverträge erst nach dem 31.8.2012 abgeschlossen wurden und die vor dem 1.9.2012 vorgenommenen Arbeiten mit dem Abriss eines Altgebäudes zu vergleichen wären und diese daher keinen Baubeginn im Sinne des UStG darstellen.

Beurteilung des BFG.

Das BFG wies die Beschwerde des Revisionswerbers als unbegründet ab, warf jedoch die Frage auf, wann mit der Errichtung des Gebäudes (im Sinne des UStG) begonnen wurde. Da die Arbeiten des Unternehmens P reine Abbrucharbeiten waren und es zwischen P und dem Unternehmen H eine klare zeitliche und sachliche Trennung gab, urteilte der BFG, dass die tatsächlichen Baumaßnahmen bzw die Schaffung von „etwas Neuem“ erst nach dem 31.8.2012 stattfand.

Urteil des VwGH.

Da im vorliegenden Fall unstrittig war, dass eine Baubewilligung bereits mit 31.8.2012 vorlag, setzte sich der VwGH in seinem Urteil Ro 2016/13/0016 vom 31.5.2017 mit der Frage des tatsächlichen Beginns der Bauausführungen auseinander. Er beurteilte die vorgenommene Generalsanierung des Stilaltbaus als einen bewilligungsbedürftigen Umbau (vgl Bauordnung für Wien), welcher regelmäßig auch Abbrucharbeiten mit sich bringt. Somit dienten die vorliegenden Abbrucharbeiten der Errichtung des bewilligten Gebäudes. Schließlich führte das Höchstgericht aus, dass in diesem Zusammenhang nur die tatsächlich handwerklichen Baumaßnahmen entscheidend sein konnten, wozu auch die Abbrucharbeiten des Unternehmens P vor dem 1.9.2012 zu zählen waren. Auf die Frage, ob es sich jedenfalls um ein nicht mehr nutzbares Gebäude handeln muss, geht der Gerichtshof nicht ein.

Fazit.

Im Ergebnis brauchte im vorliegenden Fall nicht auf die Nutzung durch den Mieter/Pächter abgestellt werden, um das Optionsrecht nach § 6 Abs 2 UStG ausüben zu können. Aus dem Urteil ist auch abzuleiten, dass die von der Baubehörde bewilligten Abbrucharbeiten des ohne Generalsanierung nicht mehr nutzbaren Gebäudes mit den Errichtungsmaßnahmen in einem engen sachlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen müssen, damit die begünstigende Übergangsbestimmung angewendet werden kann.

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Jutta Schmidt

Jutta Schmidt

Senior | Deloitte Tax
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Mail: juschmidt@deloitte.at

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