BFG: Fiktive Anschaffungskosten umfassen typische Nebenkosten

Das BFG beschäftigte sich in einem Verfahren mit der Frage, welche einzelnen Bestandteile in den fiktiven Anschaffungskosten zur Ermittlung der Abschreibungs-Bemessungsgrundlage bei erstmaliger Vermietung enthalten sind.

Sachverhalt.

Die Beschwerdeführerin erwarb im Jahr 2001 eine Wohnung, die sie zunächst privat nutzte. Im Jahr 2014 wurde die Wohnung erstmals zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet. Zur Berechnung der AfA wurden die fiktiven Anschaffungskosten herangezogen, welche auch Anteile für die Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr enthielten. Im Einkommensteuerbescheid 2014 wurden diese fiktiven Anschaffungsnebenkosten vom Finanzamt jedoch nicht berücksichtigt.

Ansicht des Finanzamtes.

Das Finanzamt anerkannte die Nebenkosten bei der Ermittlung der fiktiven Anschaffungskosten nicht, da die entrichtete Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr der privaten Sphäre der Beschwerdeführerin zuzurechnen seien. Die Fiktion könne nur die für eine Anschaffung unbedingt notwendigen Kosten umfassen. Für eine Anschaffung nach dem Einkommensteuergesetz seien jedoch weder ein Erwerbsvorgang nach dem Grunderwerbsteuergesetz noch eine Grundbucheintragung erforderlich. Die fiktiven Anschaffungskosten könnten zudem nur im Schätzungsweg auf Grundlage einer Liegenschaftsbewertung ermittelt werden. Ein entsprechendes Schätzungsgutachten liege aber nicht vor.

Entscheidung des BFG.

Das BFG (1.6.2017, RV/310098/2016) gab der Beschwerde Folge und bestätigte die Berechnung der Beschwerdeführerin. Die fiktiven Anschaffungskosten sind ein Wert, dessen Ermittlung durch einen Schätzungsakt vorzunehmen ist und für dessen Durchführung nähere gesetzliche Regelungen nicht bestehen. Die fiktiven Anschaffungskosten sind jene Kosten, die der Erwerber aufwenden hätte müssen, um das Wirtschaftsgut zu erwerben. Bei Gebäuden kommen daher auch die üblichen Anschaffungsnebenkosten wie zB Grunderwerbsteuer und Grundbucheintragungsgebühr hinzu, da diese bei einer typischen Anschaffung jedenfalls anfallen.

Fazit.

Die Rechtsauffassung des Finanzamtes war nicht nachvollziehbar, zumal auch in den Einkommensteuerrichtlinien in Rz 6441 ausgeführt wird, dass die fiktiven Anschaffungskosten auch die Nebenkosten umfassen. Als fiktive Nebenkosten können jene Kosten berücksichtigt werden, die bei einem gedachten Erwerb jedenfalls angefallen wären. Dies sind insbesondere die Grunderwerbsteuer und die Grundbucheintragungsgebühr, nicht aber Maklergebühren oder Kosten für Inserate.

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Jacqueline Edelsbrunner

Jacqueline Edelsbrunner

Assistant| Deloitte Tax Telefon: +43 1 537 00 Mail: jedelsbrunner@deloitte.at

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