Interessantes aus dem Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Das Jahr neigt sich dem Ende zu. Zeit für eine Rückschau auf interessante Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs (OGH) im vergangenen Jahr zum Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

1. Zur Nutzung von Wohnungseigentumsobjekten.

Die Nutzung von WE-Objekten hat viele Facetten: Will der Eigentümer zB a) bauliche Änderungen in seiner Wohnung durchführen, die schutzwürdige Interessen seiner Mit- und Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnten, b) Änderungen an allgemeinen Teilen durchführen, c) das Wohnungseigentumsobjekt zu widmungsfremden Zwecken nutzen oder d) seine Wohnung mit der Nachbarwohnung zusammenlegen, so bedarf es dazu grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Diese muss unter bestimmten Voraussetzungen erteilt werden. Verweigert ein Wohnungseigentümer seine Zustimmung, so kann diese gegebenenfalls durch das Gericht ersetzt werden.

Lediglich sogenannte “Bagatellfälle” sind vom Zustimmungserfordernis ausgenommen. Davon erfasst sind zB die Abtragung oder Errichtung einer nicht tragenden Zwischenwand im WE-Objekt, die Änderung des Bodenbelages, der Fliesen, oder der Malerei. Das ist nicht viel. Da somit die Zustimmung oft erforderlich ist, und die konkreten Verhältnisse des Einzelfalls zu berücksichtigen sind, existiert naturgemäß eine Vielzahl höchstgerichtlicher Entscheidungen darüber, ob eine Maßnahme zustimmungspflichtig ist, oder nicht. Der OGH hatte auch im Jahr 2017 zum Thema Nutzung von WE-Objekten zu entscheiden. Dazu im Folgenden kurz:

Zustimmungserfordernis der Mit- und Wohnungseigentümer bei der Errichtung einer Innentreppe.

Will der Wohnungseigentümer seine Wohnung über eine Treppe mit dem dazugehörigen direkt darunterliegenden Keller verbinden, so kann er dies laut OGH nicht ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer tun (5 Ob 75/17s). Die Zwischendecke ist nämlich ein allgemeiner Teil des Hauses, wenn ihr eine tragende Funktion zukommt, oder die Decke eine Außenbegrenzung der Wohnung darstellt. Liegt die Zustimmung nicht vor, so können die übrigen Wohnungseigentümer (bis zu deren Vorliegen) die Beseitigung der Maßnahme verlangen. Diese Zustimmung ist bei Inanspruchnahme allgemeiner Teile des Hauses im Übrigen nur dann zu erteilen, wenn die Maßnahme verkehrsüblich ist, oder wichtige Interessen des Wohnungseigentümers vorliegen. Beides hatte der OGH in einer früheren Entscheidung betreffend Errichtung einer Treppe zwischen zwei übereinanderliegender Wohnungen verneint.

Unterkunft für Flüchtlinge in ehemaligem Hotel/Restaurantbetrieb und Einbau einer Lüftung.

Der OGH hatte sich in seiner Entscheidung zu GZ 5 Ob 150/16v mit der Frage zu beschäftigen, ob die Unterbringung von Flüchtlingen in einem ehemaligen Hotel/Restaurant genehmigungsfähig ist. Er hat dazu ausgeführt, dass die Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit einer Änderung hinsichtlich eines WE-Objektes stets von den Umständen des Einzelfalls abhängt. Regelmäßig kommt es auf das Ausmaß der Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen der übrigen Mit- und Wohnungseigentümer an.

Im konkreten Fall waren die WE-Objekte im Wohnungseigentumsvertrag als “Geschäft” und laut Nutzwertgutachten als “Bankfiliale” bzw “Hotel samt Restaurant” gewidmet, und wurden in der Vergangenheit als Hotel bzw Restaurant genutzt. Der OGH sah daher keine über die bestehende Widmung hinausgehende wesentliche Beeinträchtigung der Mit- und Wohnungseigentümer, sodass der Nutzung als Flüchtlingsunterkunft zugestimmt werden muss. In derselben Entscheidung hat der OGH auch festgehalten, dass die Wohnungseigentümer auch zur Herstellung von Mauerdurchbrüchen in den Innenhof (die Außenmauern sind allgemeine Teile des Hauses) zum Zwecke der Installation einer Lüftung ihre Zustimmung erteilen müssen, weil wichtige Interessen der übrigen Wohnungseigentümer nicht betroffen sind.

Anders verhält es sich übrigens, wenn ein als Wohnung gewidmetes Objekt zur (gewerblichen) Beherbergung genutzt werden soll:. Auch die (kurzfristige) Vermietung einer Wohnung über Airbnb ist (gewerbliche) Beherbergung, die von den übrigen Wohnungseigentümern nicht geduldet werden muss, und ohne Zustimmung sämtlicher Mit- und Wohnungseigentümer in einem Wohnhaus nicht zulässig ist. Die Wohnungseigentümer sind dabei nicht zur Erteilung der Zustimmung verpflichtet.

2. Neues zur Nutzung von Mietobjekten

Instandhaltung der zentralen Heizanlage.

Seit 1.1.2015 ist der Vermieter einer Wohnung verpflichtet, die mitvermietete Heizanlage ordnungsgemäß instand zu halten. Der Mieter ist lediglich zu deren Wartung verpflichtet.

Nicht anwendbar ist dies nach einer Entscheidung des OGH zu GZ 5 Ob 201/16v dann, wenn der Mieter – auch mit Zustimmung des Vermieters – eine in der Wohnung vorhandene reparaturbedürftige Ölheizung und einen nur mehr eingeschränkt nutzbaren Elektro-Boiler auf eigene Kosten durch eine zentrale Heizung austauscht. Grundsätzlich gilt auch eine durch den Mieter ausgetauschte Heizanlage, die lediglich die alte ersetzt, weil der Vermieter seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommt, als mitvermietet. Schafft der Mieter dadurch allerdings eine Verbesserung der Wohnung, die für eine Kategorieanhebung relevant wäre, ist die Heizanlage nicht mitvermietet. Den Vermieter trifft diesfalls auch keine Verpflichtung zur Instandhaltung der neuen Anlage.

Geringe Mietzinsreduktion bei Brandschutzmängeln.

Der OGH hatte vor kurzem über einen Fall zu entschieden, bei dem in einer Wohnung Brandschutzmängel bestanden, und es zu einem Gasrückstau aufgrund eines defekten Abgassammlers kam. Der OGH gewährte dem Mieter in seiner Entscheidung zu GZ 3 Ob 151/17b lediglich eine Mietzinsreduktion 15% für den Brandschutzmangel, da dieser nämlich lediglich die Gefahr der Brandausbreitung erhöhe und die Wohnung nicht gänzlich unbrauchbar mache.

Als Vermieter sollte man dies dennoch nicht als Freibrief betrachten: Kommt es nämlich zu Unfällen aufgrund derartiger Mängel, ist eine Haftung des Vermieters (mit schwerwiegenden zivil- und strafrechtlichen Folgen) nicht ausgeschlossen.

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