BFG: Keine Hauptwohnsitzbefreiung bei Genossenschaftswohnungen

Sachverhalt.

Im Jahr 2003 mietete der Beschwerdeführer eine Genossenschaftswohnung mit der Option, die Wohnung nach zehnjähriger Mietdauer zu erwerben. Im Oktober 2012 übte er sein Optionsrecht aus und erwarb die Wohnung, nachdem sie ihm bis zu diesem Zeitpunkt als Hauptwohnsitz diente. Anfang 2013 verkaufte er die Wohnung.

In seiner Einkommensteuererklärung für 2013 gab der Beschwerdeführer keine Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung an, da er davon ausging, die Veräußerung der Wohnung unterliege der Hauptwohnsitzbefreiung gemäß § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG. Nach dieser Bestimmung sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen steuerfrei, wenn sie dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Verfahrensgang.

Das zuständige Finanzamt setzte entgegen der Auffassung des Beschwerdeführers die Steuer für Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung an und führte dazu aus, die Hauptwohnsitzbefreiung gemäß § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG sei nicht anwendbar. Hauptwohnsitzzeiten vor der Anschaffung seien nämlich in Fällen, in denen die Grundstücksveräußerung nicht durch Erbschaft oder Schenkung erfolgt, unbeachtlich.

Gegen den Bescheid erhob der Beschwerdeführer Beschwerde. Er brachte im Wesentlichen vor, er habe die Wohnung im Zeitraum von 2003 bis 2013 ununterbrochen als Hauptwohnsitz genutzt und erfülle damit die Voraussetzungen für die Hauptwohnsitzbefreiung. Zudem habe er eine Kaufoption in Anspruch genommen, die auf einer gesetzlichen Grundlage beruht (§§ 13 ff Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz). Das Finanzamt erließ daraufhin eine abweisende Beschwerdevorentscheidung. Als Begründung führte es aus, dass für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung ein Eigenheim bzw eine Eigentumswohnung im Ausmaß der in der Bestimmung vorgesehenen Jahre vorliegen müsse. Im Fall der Miete liege jedoch gerade keine Eigentumswohnung vor, sondern es werde eine fremde Wohnung genutzt. Der Beschwerdeführer stellte hierauf den Antrag auf Entscheidung über die Beschwerde durch das Bundesfinanzgericht.

Entscheidung des BFG.

Das Bundesfinanzgericht schloss sich den Ausführungen des Finanzamts an und führte ebenso aus, dass die Zeit der Miete nicht in die Frist für die Hauptwohnsitzbefreiung einzurechnen sei. Vielmehr stelle lit b (wie auch lit a) darauf ab, ob die Wohnung für zumindest fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre als Eigentümer genutzt wurde.

Laut Bundesfinanzgericht sei für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung die Stellung als wirtschaftlicher Eigentümer erforderlich. Wirtschaftlicher Eigentümer sei jemand, dem eine Liegenschaft aufgrund eines Rechtsgeschäfts übergeben wurde und wem es bloß an der Einverleibung des Eigentumsrechts im Grundbuch fehle. Ein Anwartschaftsrecht sei hierfür grundsätzlich ausreichend. Jemand, der (bloß) eine Kaufoption innehat, gelte jedoch nicht bereits als wirtschaftlicher Eigentümer. Im gegenständlichen Fall habe der Beschwerdeführer daher erst mit der Ausübung der Option als Wohnungseigentumserwerber gegolten. Im Endergebnis habe er die Wohnung nicht in dem erforderlichen Zeitausmaß von fünf Jahren als (wirtschaftlicher) Eigentümer genutzt (sondern bloß einige Monate) und erfülle daher nicht die Voraussetzungen der Hauptwohnsitzbefreiung.

Das Bundesfinanzgericht ging von einer „diffizilen Interpretation“ der einschlägigen Bestimmung aus und sprach die Zulässigkeit der Revision aus.

Fazit.

Nach Ansicht des Bundesfinanzgerichts ist für die Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung gemäß § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG die Stellung als wirtschaftlicher Eigentümer erforderlich. Mieter einer Genossenschaftswohnung mit der Option, diese Wohnung nach einer bestimmten Mietdauer zu erwerben, gelten erst mit der Ausübung der Option als wirtschaftlicher Eigentümer. Der Beschwerdeführer könnte die Wohnung daher frühestens zwei Jahre nach dem Erwerb steuerfrei veräußern (§ 30 Abs 2 Z 1 lit a EStG wäre in diesem Fall anwendbar).

Da Revision an den Verwaltungsgerichtshof eingebracht wurde, bleibt es nunmehr abzuwarten, ob § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG entsprechend den obigen Ausführungen des Bundesfinanzgerichts auszulegen ist.

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Larissa Wagner

Larissa Wagner

Assistant| Deloitte Tax
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Mail: lawagner@deloitte.at

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