VwGH: Hauptwohnsitzbefreiung bei Verkauf von kürzlich erworbenen Genossenschaftswohnungen

Nach einem jüngsten Erkenntnis des VwGH, ist die Hauptwohnsitzbefreiung auch im Fall der Veräußerung einer vom Mieter erworbenen Genossenschaftswohnung anwendbar, wenn dieser für mindestens fünf Jahre seinen Hauptwohnsitz in dieser Wohnung hatte.

Hintergrund.

Das BFG verneinte in einem im Jahr 2016 ergangenen Erkenntnis die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung für den Eigentümer einer Genossenschaftswohnung. Dem Mieter einer Wohnung diente diese seit 2007 zumindest fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz, bis er sie schließlich im Jahr 2013 erwarb und anschließend nach einigen Monaten wieder veräußerte. Nach Ansicht des BFG sei die Hauptwohnsitzbefreiung nicht anwendbar und ein Veräußerungsgewinn daher zu versteuern. Es führte begründend aus, die Anwendbarkeit der Hauptwohnsitzbefreiung iSd § 30 Abs 2 Z 1 EStG erfordere die Nutzung der Eigentumswohnung während bestimmter Fristen als Eigentümer. Dem Beschwerdeführer habe die Wohnung zwar als Hauptwohnsitz gedient, doch habe dieser die Wohnung weder zwei Jahre seit deren Anschaffung genutzt noch sei die Wohnung zumindest fünf Jahre innerhalb der letzten zehn Jahre in dessen Eigentum gestanden.

Rechtsansicht des VwGH.

Mit dem kürzlich ergangenen Erkenntnis hob der VwGH die Entscheidung des BFG aufgrund inhaltlicher Rechtswidrigkeit auf. Gemäß § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG sind Einkünfte aus der Veräußerung von Eigenheimen und Eigentumswohnungen von der Besteuerung ausgenommen, „wenn sie dem Veräußerer innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird“. Der VwGH stützte sich in seinem Erkenntnis auf den Wortlaut sowie Sinn und Zweck der Norm: Dem Wortlaut nach erfordert der Tatbestand der Hauptwohnsitzbefreiung in lit b lediglich die durchgehende Nutzung der Wohnung als Hauptwohnsitz. Das Erfordernis eines bestimmten Rechtstitels während der Nutzung, insbesondere die Nutzung dieser Wohnung als Eigentümer, lässt sich der Bestimmung dagegen nicht entnehmen. Ebenso wenig lässt sich dies mit dem Sinn und Zweck der Norm vereinbaren. Zweck der Hauptwohnsitzbefreiung ist es, den Veräußerungserlös ungeschmälert zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung zu stellen. Diesen Zweck erfüllt auch eine Befreiung von der Immobilienertragsteuer im gegenständlichen Fall: Die Wohnung diente dem Revisionswerber über Jahre hinweg als Hauptwohnsitz. Der Erlös aus dem späteren Verkauf der Wohnung sollte diesem daher zur Gänze zur Schaffung eines neuen Hauptwohnsitzes zur Verfügung stehen.

Ausblick.

In seinem Erkenntnis kritisiert der VwGH auch eine gleichgelagerte Entscheidung des BFG aus dem Jahr 2017, über welche wir auch in unseren Tax und Legal News berichtet haben.  Das BFG stützte sich zwar in beiden Erkenntnissen auf Judikatur des VwGH, doch konnte diese die Auffassung des BFG nicht rechtfertigen. Vor dem Hintergrund des vorliegenden Erkenntnisses wird ein ähnliches Ergebnis auch für das derzeit noch beim VwGH anhängige, jüngst ergangene Erkenntnis des BFG zu erwarten sein.

Da der VwGH eine für die Praxis wesentliche Rechtsfrage abschließend beantwortet hat und die in der Praxis gängigen „Mietkaufmodelle“ dadurch wieder attraktiver sind, ist das Erkenntnis des VwGH besonders zu begrüßen.

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Larissa Wagner

Larissa Wagner

Assistant| Deloitte Tax Telefon: +43 1 537 00 Mail: lawagner@deloitte.at

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