Hauptwohnsitzbefreiung bei Veräußerung eines Zinshauses?

Sachverhalt.

Die Revisionswerberin veräußerte eine Liegenschaft samt Zinshaus, in dem sie über einen Zeitraum von mindestens zehn Jahren durchgehend eine Dachgeschosswohnung als Hauptwohnsitz bewohnte und machte für diese Wohnung die Hauptwohnsitzbefreiung geltend. Das Finanzamt berücksichtigte jedoch die Hauptwohnsitzbefreiung bei der Festsetzung der Einkommensteuer nicht. Die Revisionswerberin erhob dagegen Beschwerde.

Ansicht des BFG.

Das BFG wies die Beschwerde als unbegründet ab. Es liege weder eine „Eigentumswohnung“ noch ein „Eigenheim“ im Sinne der Befreiungsbestimmung vor, da das nicht parifizierte Gebäude aus mehr als zwei Wohnungen bestehe. Die Hauptwohnsitzbefreiung des § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG komme nicht zur Anwendung.

Entscheidung des VwGH.

Der VwGH (22.11.2017, Ra 2017/13/0002) folgte dieser Ansicht und wies die gegen die Beschwerde erhobene Revision als unbegründet ab. Gemäß § 30 Abs 2 Z 1 lit b EStG sind Einkünfte aus der Veräußerung von „Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden (§ 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG)“ unter anderem von der Besteuerung ausgenommen, wenn sie innerhalb der letzten zehn Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird.

Nach § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG ist ein „Eigenheim“ ein Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen. Das gegenständliche Gebäude stellt daher kein „Eigenheim“ dar, zumal es mehr als zwei Wohnungen umfasst.

Eine „Eigentumswohnung“ ist nach allgemeinem Sprachgebrauch und gemäß § 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) 2002 eine Wohnung, an der Wohnungseigentum begründet wurde. Der ausdrückliche Verweis in § 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG („Wohnung iSd WEG 2002“) ist zwar im Zuge des Budgetbegleitgesetzes 2011 entfallen, aus den Erläuterungen zur Regierungsvorlage geht jedoch klar hervor, dass sich nach Ansicht des Gesetzgebers am bisherigen Begriffsverständnis bezogen auf österreichische Wohnungen nichts ändern sollte. Nach Ansicht des VwGH bezieht sich die Befreiungsbestimmung daher nur auf Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde und die zu mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen. Eine Wohnung eines „Zinshauses“, die vom Alleineigentümer benützt wird, fällt dagegen nicht unter diesen Begriff. Dem Gesetzgeber, der bei Vorliegen eines „Eigenheims“ Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen nicht von der Hauptwohnsitzbefreiung umfasst sehen wollte, kann laut VwGH nicht zugesonnen werden, einen Fall wie den vorliegenden nicht mitbedacht zu haben.

Fazit.

Der VwGH stellte klar, dass für Zwecke der Immobilienertragsteuer die Begriffe „Eigenheim“ und „Eigentumswohnung“ nach § 30 EStG iVm § 18 EStG auszulegen sind. Die Hauptwohnsitzbefreiung kommt somit nur bei Gebäuden, die nicht mehr als zwei Wohnungen umfassen sowie bei Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde und die zu mindestens zwei Drittel der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken dienen, zur Anwendung. Eine Wohnung eines „Zinshauses“, die vom Alleineigentümer benützt wird, fällt nicht unter die Befreiungsbestimmung. Daher unterliegt auch jener Teil der Einkünfte, der auf die „Verkäuferwohnung“ entfällt, der Einkommensteuerpflicht.

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Jacqueline Edelsbrunner

Jacqueline Edelsbrunner

Assistant| Deloitte Tax Telefon: +43 1 537 00 Mail: jedelsbrunner@deloitte.at

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