BFG zur gebührenrechtlichen Dauer von Bestandsverträgen im Zusammenhang mit Geschäftsraummieten

Das BFG hat in seinem Erkenntnis RV/7101160/2017 vom 19.12.2017 entschieden, dass bei der Beurteilung der Dauer eines Bestandsvertrages auch bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG eine Unwahrscheinlichkeit der Realisierung dieser vereinbarten Kündigungsgründe durchaus zum Ergebnis führen kann, von einem Vertrag auf bestimmte Dauer auszugehen. Die Revision wurde vom VwGH mit Beschluss Ra 2018/16/0040 vom 4.6.2018 zurückgewiesen.

Hintergrund.

Zur Berechnung der Bemessungsgrundlage der Gebühr von Bestandsverträgen sind gemäß § 33 TP 5 Abs 3 GebG bei unbestimmter Vertragsdauer die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch dem Achtzehnfachen des Jahreswertes. Wenn ein befristetes Vertragsverhältnis in ein unbefristetes übergeht, kommt es zu einer Kumulation des dreifachen Jahreswertes für die unbestimmte Vertragsdauer sowie des vervielfachten Jahreswertes entsprechend der bestimmten Vertragsdauer. Es kann daher zu einer Bemessungsgrundlage von maximal des 21-fachen des Jahreswertes kommen. Es ist daher von entscheidender Bedeutung, ob die Dauer eines Bestandsvertrages auf unbestimmte oder bestimmte Zeit eingeordnet wird.

Sachverhalt.

Im gegenständlichen Fall wurde zwischen der Beschwerdeführerin (Vermieterin) und der Mieterin ein Bestandsvertrag über die Vermietung von Geschäftsräumlichkeiten abgeschlossen. Die Dauer des Mietverhältnisses wurde auf unbeschränkte Zeit vereinbart. Der Mietvertrag wurde dabei so gestaltet, dass die Kündigung durch die Vermieterin nur aus den Gründen des § 1118 ABGB oder des § 30 Abs 2 MRG erfolgen konnte. Die Mieterin verzichtete für die Dauer von zehn Jahren auf die Kündigung des Vertrages. Die Gebühr wurde vom rechtsfreundlichen Vertreter der Beschwerdeführerin selbstberechnet und die Bemessungsgrundlage mit dem dreifachen Jahreswert angesetzt. Nach Durchführung einer Außenprüfung wurde vom Finanzamt von einem zunächst auf die bestimmte Dauer von zehn Jahren abgeschlossenen und danach auf unbestimmte Dauer verlängerten Bestandsvertrag ausgegangen. Die Bemessungsgrundlage wurde daher mit dem dreizehnfachen Jahreswert bewertet. Gegen den Bescheid brachte die Vermieterin Beschwerde ein.

Entscheidung des BFG.

Das Bundesfinanzgericht würdigte die Beschwerde folgendermaßen: Grundsätzlich sei ein in seinem Wortlaut nach auf unbestimmte Zeit abgeschlossener Bestandsvertrag gebührenrechtlich als ein Vertrag auf bestimmte Dauer anzusehen, wenn sich aus seinem Inhalt ergebe, dass das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer bestimmten Zeit von keinem der Vertragsteile einseitig beendet werden könne oder diese Möglichkeit auf einzelne im Vertrag ausdrücklich bezeichnete Fälle beschränkt sei. Ob die eingeräumten Kündigungsrechte gemäß § 30 Abs 2 MRG so umfassend sind, dass keine Beschränkung der Kündigungsmöglichkeit vorliege und man daher von einer Vertragsdauer auf unbestimmte Zeit auszugehen habe, sei von Fall zu Fall verschieden zu bewerten. Zu bedenken sei außerdem, dass die Bestimmungen des MRG primär auf Wohnraummiete abstellen. Viele Kündigungsgründe aus § 30 Abs 2 seien daher für Geschäftsraummieten nicht anwendbar. Sämtliche im gegenständlichen Fall anwendbare Kündigungsgründe aus § 30 Abs 2 MRG würden ein schuldhaftes Verhalten des anderen Vertragspartners voraussetzen, weshalb die Kündigungsrechte der Beschwerdeführerin nicht nach Belieben ausgeübt werden könnten. Allein der Kündigungsgrund „Eigenbedarf“ liege in der Sphäre der Beschwerdeführerin. Dieser Kündigungsgrund wurde vom BFG jedoch als unwahrscheinlich eingestuft. Daher sei der abgeschlossene Mietvertrag gebührenrechtlich als Vertrag von bestimmter Dauer von zehn Jahren und zusätzlich als Vertrag von unbestimmter Dauer anzusehen. Der ausgestellte Bescheid sei daher vom Finanzamt zurecht erlassen worden und die Bemessungsgrundlage mit dem dreizehnfachen Jahreswert festgesetzt worden.

Die von der Beschwerdeführerin sodann begehrte Revision, mit der Begründung das BFG habe die zu lösende Rechtsfrage nicht einheitlich mit der bisherigen Rechtsprechung des VwGH beantwortet, wurde vom VwGH zurückgewiesen.

Fazit.

Das BFG widerspricht mit diesem Erkenntnis der bisherigen Ansicht des BMF, welches in Rz 705 der Gebührenrichtlinien festgehalten hat, dass bei Vereinbarung aller denkmöglichen Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG grundsätzlich ein Vertrag auf unbestimmte Dauer vorliege (VwGH 17.09.1990, 90/15/0034). Es ist daher bei der Gestaltung der Dauer von Mietverträgen für Geschäftsräumlichkeiten besondere Vorsicht geboten. Bei Vereinbarung aller Kündigungsgründe des § 30 Abs 2 MRG besteht aufgrund des BFG-Urteils keine Rechtssicherheit, dass von einem Vertrag von unbestimmter Dauer ausgegangen werden kann. Im Einzelfall sind die Anwendbarkeit der Kündigungsmöglichkeiten sowie deren Eintrittswahrscheinlichkeit maßgeblich bei der Bestimmung der gebührenrechtlichen Dauer eines Bestandsvertrages.

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Jakob Bilgram

Jakob Bilgram

Assistant | Deloitte Tax Telefon: +43 1 537 00 5217 Mail: jbilgram@deloitte.at

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