BFG zur Einkunftsart bei Wohnrechtsablöse

Hintergrund.

Als Gebrauchsrecht ist das Wohnrecht ein höchstpersönliches Recht, das spätestens mit dem Tod erlischt und mangels Übertragbarkeit keinen Wirtschaftsgutscharakter hat. Der entgeltliche Verzicht auf dieses Recht ist somit grundsätzlich nicht als Veräußerungsvorgang zu werten.

Im konkreten Fall war strittig, ob das Entgelt für den Verzicht auf ein Wohnungsgebrauchsrecht unter die sonstigen Einkünfte gemäß § 29 Z 3 EStG subsumiert wird oder als nachträglicher Veräußerungsgewinn iSd § 30 EStG gewertet werden kann. Diese Unterscheidung ist von besonderer Relevanz, da Einkünfte aus einer privaten Grundstücksveräußerung iSd § 30 EStG, im Gegensatz zu Einkünften gemäß § 29 Z 3 EStG, nicht über den Einkommensteuertarif, sondern mit einem Sondersteuersatz von 30% besteuert werden.

Sachverhalt.  

Die Beschwerdeführerin veräußerte ein in ihrem Eigentum stehendes bebautes Grundstück an fremde Dritte. Als Gegenleistung wurde eine Einmalzahlung, eine monatliche lebenslängliche Leibrente sowie die Duldung eines lebenslangen unentgeltlichen Wohnrechts an einer im Gebäude befindlichen Wohnung zugunsten der Verkäuferin vereinbart. Ein Jahr nach Vertragsabschluss ergab ein von der Beschwerdeführerin in Auftrag gegebenes Sachverständigengutachten, dass der Verkehrswert der Liegenschaft in einem groben Missverhältnis zu der vereinbarten Gegenleistung steht.

Um eine Anfechtung des Rechtsgeschäfts wegen § 934 ABGB (laesio enormis, Verkürzung über die Hälfte) zu verhindern, vereinbarten die Vertragsparteien nachträglich eine Abänderung des Vertrages: Für eine einmalige Zahlung iHv 150.000 Euro verzichtete die Beschwerdeführerin auf ihr lebenslanges Wohngebrauchsrecht und die Leibrentenzahlung wurde zeitlich begrenzt.

Das Finanzamt erfasste die Ablösezahlung als sonstige Einkünfte gemäß § 29 Z 3 EStG, da es sich bei einem Wohnrecht um ein lebenslanges und höchstpersönliches Recht handle, welchem mangels Übertragbarkeit kein Wirtschaftsgutcharakter zukomme. Bei einem Verzicht auf ein höchstpersönliches Recht kommt es somit zu keinem Veräußerungsvorgang, da kein Vermögensabgang beim Berechtigen stattfindet. Aus diesem Grund könne die Ablösezahlung nicht als nachträglicher Veräußerungserlös iSd § 30 EStG eingestuft werden.

Rechtsansicht des BFG.

Das BFG (18.8.2017, RV/5101768/2014) gab dem Beschwerdebegehren statt und änderte den angefochtenen Bescheid insofern ab, als dass die strittige Ablösezahlung nicht nach § 29 Z 3 EStG zu erfassen sei.

Bei der Beurteilung, ob mit der Aufgabe eines Wohnungsgebrauchsrecht ein Vermögensabgang verbunden ist, ist vor allem der wirtschaftliche Gehalt der zugrundeliegenden Vereinbarung zu beachten. Im konkreten Fall stellte das zurückbehaltene Wohnrecht schon im ursprünglichen Kaufvertrag einen Teil der Gegenleistung dar, da davon auszugehen ist, dass sich der Verzicht in einer Kaufpreisminderung ausgewirkt hat. Der wirtschaftliche Zusammenhang zwischen dem Verzicht auf das Wohnungsgebrauchsrecht und der Grundstücksveräußerung wird des Weiteren dadurch besonders verdeutlicht, dass das Geschäfte ohne die nachträgliche Vereinbarung von einer Vertragsauflösung wegen laesio enormis bedroht gewesen wäre.

Es war daher offensichtlich, dass die Aufgabe des Wohnrechts in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung stand und es insofern zu einem Vermögensabgang bei der Beschwerdeführerin kam. Somit qualifizierte das BFG die Ablösezahlung für das Wohnrecht und die Grundstücksveräußerung als einen einheitlichen Rechtsvorgang. Das Entgelt für die Ablöse war daher als nachträglicher Veräußerungsgewinn iSd § 30 EStG zu werten.

Fazit.

Wurde ein Wohnrecht vom ehemaligen Grundstückseigentümer im Rahmen einer Grundstücksveräußerung zurückbehalten, stellt das Entgelt für den nachträglichen Verzicht auf das Wohnrecht einen nachträglichen Veräußerungserlös aus der Grundstücksveräußerung dar, wenn ein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der früheren Veräußerung und dem Verzicht besteht. Insofern liegt ein einheitlicher Vorgang vor, der als private Grundstücksveräußerung unter § 30 EStG zu subsumieren ist und daher einem Sondersteuersatz iHv 30% unterliegt.

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Catarina Gruber

Catarina Gruber

Praktikant | Deloitte Tax Mail: cgruber@deloitte.at

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