Vermietungsplattformen – aktuelle Entwicklungen, Verpflichtungen und Risiken für Vermieter

Überblick.

Zehn Jahre nach Gründung von Aibnb am 11.8.2008 ist der „Flatsharing-Boom“ weiterhin voll ausgeprägt. Alleine in Wien soll es laut Medienberichten ein „geschätztes Angebot“ von 7.000 bis 8.000 Unterkünfte geben, den Großteil davon auf Airbnb. Andere Plattformen wie bspw Wimdu, 9flats, HomeAway usw verzeichnen je rund 700 bis 1.000 Unterkünfte. Seit der Gesetzesnovelle im Wiener Tourismusförderungsgesetz vom Jahr 2017, sind Vermietungsplattformen in Wien zur Weiterleitung der Daten der Wohnungsbesitzer an die Stadt Wien verpflichtet. Alternativ besteht die Möglichkeit einer Vereinbarung zwischen der Vermietungsplattform und der Stadt Wien über die Abfuhr der Ortstaxe durch die Vermietungsplattform für ihre Kunden. Die Stadt Wien steht mit 19 Online-Plattformen in Kontakt, mit 13 soll laut Medienberichten bereits eine Einigung gemäß WTFG erreicht worden sein, gegen fünf wurden Verwaltungsstrafverfahren eingeleitet. Die Verhandlungen mit Airbnb wurden zumindest vorübergehend abgebrochen. Zusätzlich sind im Entwurf der Wiener Bauordnungsnovelle erhebliche Einschränkungen für die kurzfristige Vermietung in ausgewiesenen Wohnzonen vorgesehen.

Auswirkungen für Vermieter.

Grundsätzlich haben der Abbruch der Verhandlungen mit Airbnb bzw die eingeleiteten Verwaltungsstrafverfahren für die Vermieter keine besonderen Auswirkungen. Die verwaltungs- und abgabenrechtlichen Verpflichtungen bestehen ohnedies weiter (dazu im Detail unten). Im Gegensatz dazu hat eine Umsetzung der geplanten Novelle des Wiener Baurechts teilweise erhebliche Auswirkungen auf die Möglichkeit der kurzfristigen Vermietung von Wohnungen insbesondere in ausgewiesenen Wohnzonen (siehe dazu entsprechenden Beitrag).

Abgaben- und Verwaltungsrechtliche Verpflichtungen.

Neben der Einkommensteuer für die aus der Vermietung erzielten Einkünfte, kann für die Überlassung von Wohnraum bei Übersteigen der Umsatzgrenze von EUR 30.000 auch Umsatzsteuer anfallen. Werden neben lohnsteuerpflichtigen Einkünften auch andere Einkünfte bezogen, deren Gesamtbetrag EUR 730 übersteigt bzw übersteigt das veranlagungspflichtige Einkommen insgesamt EUR 11.000 besteht die Verpflichtung eine Einkommensteuererklärung abzugeben. Bei Übersteigen der Umsatzgrenze von EUR 30.000 sind quartalsweise bzw ab EUR 100.000 monatlich Umsatzsteuervoranmeldungen und jährlich eine Umsatzsteuererklärung abzugeben.

Zusätzlich besteht insbesondere in Wien die Verpflichtung für Vermieter zur Abfuhr von Ortstaxe (in anderen Bundesländern ua auch Kurtaxe), wenn man seine Unterkunft, gewerblich oder privat, gegen Bezahlung zur Nächtigung bereitstellt. Diese ist üblicherweise als Gemeindeabgabe geregelt und entsprechend abzuführen.

Überdies besteht die Verpflichtung zur Meldung der Nächtigungen zu statistischen Zwecken.

Schließlich besteht für Personen, die in einer Wohnung für einen Zeitraum von mehr als drei Tagen Unterkunft beziehen, Meldepflicht. Der Unterkunftgeber ist verpflichtet die Meldezettel zu unterschreiben. Bei Beherbergungsbetrieben, Unterkunftsstätten, die zum vorübergehenden Aufenthalt bestimmt sind, kann die Meldung durch Eintrag in das Gästeverzeichnis erfolgen.

Finanz- und Verwaltungsstrafrechtliche Risiken.

Wer abgabenrechtliche Verpflichtungen schuldhaft verletzt und dadurch eine Abgabenverkürzung bewirkt, begeht ein Finanzvergehen. Dies wäre beispielsweise dann der Fall, wenn jemand eine Wohnung vermietet und die Einkünfte nicht in seine Einkommensteuererklärungen bzw die erzielten Umsätze nicht in die Umsatzsteuerjahreserklärung aufnimmt. Werden verwaltungsrechtliche Pflichten verletzt (bspw unterlassene Abfuhr der Ortstaxe, Verletzung einer Meldepflicht) bestehen verwaltungsstrafrechtliche Konsequenzen.

Wurden einkommen- oder umsatzsteuerliche bzw landes- oder kommunalsteuerliche Verpflichtungen schuldhaft verletzt besteht grundsätzlich die Möglichkeit einer Sanierung durch Selbstanzeige. Personen, die ihren Verpflichtungen nicht oder nicht zur Gänze nachgekommen sind, haben somit die Chance bei Erfüllung der formellen Voraussetzungen Straffreiheit zu erlangen.

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Hubertus Seilern-Aspang

Hubertus Seilern-Aspang

Manager | Deloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 6660 | E-Mail senden

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