Vermietungsplattformen – Wohnrechtliche Fragestellungen

Überblick.

Vermietungsplattformen (wie insbesondere Airbnb) erfreuen sich in Wien sehr großer Beliebtheit. Sieht man sich das rechtliche Umfeld an, so ist die kurzfristige Vermietung von Wohnungen allerdings keineswegs immer zulässig: Kurz zusammengefasst ist die kurzfristige Vermietung bei Wohnungseigentumsanlagen nur dann zulässig, wenn dies im Wohnungseigentumsvertrag und im Nutzwertgutachten erlaubt ist. Die Untervermietung von Mietwohnungen ist ebenfalls nur dann zulässig, wenn im Mietvertrag ein Untermietrecht eingeräumt ist. Auch in der Novelle der Wiener Bauordnung 2018 wurde klargestellt, dass die regelmäßige kurzfristige Nutzung für Beherbergungszwecke in Wohnzonen (das sind die Bezirke 1-9 und 20) nicht zulässig ist. Damit bleibt die kurzfristige Vermietung wohl aus rechtlicher Sicht nur zulässig, wenn die Wohnhäuser nicht in den Innenbezirken Wiens liegen, und keine Restriktionen des Wohnungseigentumsrechts oder des Mietrechtes vorliegen.

Kurzfristige Vermietung von Mietwohnungen.

Sofern in einem Mietvertrag die Untervermietung oder Weitergabe der Mietwohnung nicht ausdrücklich erlaubt ist, setzt man sich bei der (wiederholten)  kurzfristigen Vermietung einer Wohnung über Vermietungsplattformen der Gefahr rechtlicher Schritte des Vermieters aus: Wohnungen, die dem Vollanwendungsbereich des MRG unterliegen (das sind insbesondere Wohnung in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden, bzw Wohnungen in geförderten Neubauten) können zwar teilweise untervermietet werden. Dies allerdings nicht zu einem übermäßig hohen Entgelt (das ist mehr als 80% der Miete). Da die Mieteinnahmen bei Wohnungen, die dauernd über Vermietungsplattformen angeboten werden, regelmäßig wohl höher als 180% der Hauptmiete sind, ist diese Kündigungsvoraussetzung rasch erfüllt. Der Vermieter ist diesfalls zur Kündigung des Hauptmietvertrages berechtigt. Alternativ kann er auch mit Unterlassungsklage gegen die Mieter wegen vertragswidriger Untervermietung vorgehen. Auch für Neubauobjekte sind die üblicherweise in Mietverträgen vereinbarten Untermietverbote zu beachten. Wenn in einem Mietvertrag über ein (nicht gefördertes) Neubauobjekt kein Untermietrecht eingeräumt wurde, besteht das Risiko, dass der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt ist, oder Unterlassungsansprüche durchsetzen kann.

Kurzfristige Vermietung von Eigentumswohnungen.

Auch die kurzfristige Vermietung einer Eigentumswohnung für touristische Zwecke ist lediglich innerhalb der Grenzen des Wohnungseigentumsrechtes möglich: Ist die Eigentumswohnung im Nutzwertgutachten für Wohnzwecke gewidmet, und enthält der Wohnungseigentumsvertrag keine Regelung, dass die Nutzung für geschäftliche Zwecke oder für Zwecke kurzfristiger Vermietung (zb Airbnb) zulässig ist, darf eine Wohnung nicht für derartige Zwecke vermietet werden. Fühlen sich Dritte (wie Miteigentümer, oder sogar Mieter) ob der damit verbundenen Beeinträchtigungen wie Lärm, zusätzliche Frequenz hausfremder Personen in der Wohnhausanlage, zusätzlicher Müll, etc gestört, müssen sie dies nicht hinnehmen. Sie können mit Unterlassungsklage gegen den betreffenden Mit- und Wohnungseigentümer vorgehen. Auch eine Änderung des Wohnungseigentumsvertrages und des Nutzwertgutachtens dahingehend, dass eine Vermietung im Rahmen kurzfristiger Überlassungen zu touristischen Zwecken möglich ist, ist nicht ohne weiteres möglich. Diese bedarf nämlich der Zustimmung aller Mit- und Wohnungseigentümer. Erfahrungsgemäß ist daher in größeren Wohnhausanlagen die Änderung von Wohnungseigentumsverträgen kaum durchzusetzen.

Wiener Bauordnung Neu.

Nach der Novelle der Wiener Bauordnung 2018 ist die kurzfristige gewerbliche Nutzung für Beherbergungszwecke in Wohnzonen nicht zulässig. Wohnzonen sind die Wohngebiete und gemischte Baugebiete der Bezirke 1 bis 9 und 20, sohin sämtliche innerstädtischen Bereiche Wiens. Die gewerbliche Nutzung stellt nach den Erläuternden Bemerkungen zur Bauordnungsnovelle nicht auf die Bestimmungen der Gewerbeordnung ab, sondern ist im Sinne einer regelmäßigen Zurverfügungstellung von Wohnräumen für Beherbergungszwecke gegen Entgelt zu verstehen. Dies bedeutet, dass – im Gegensatz zur bisherigen Rechtslage nach der Bauordnung –  auch die bloße Raumvermietung – ohne zusätzliche Dienstleistungen, wie zB Verabreichung von Frühstück, Reinigung, Zurverfügungstellung von Bettwäsche, etc – in Wohnräumen, die in Wohnzonen gelegen sind, nicht zulässig ist. Das Zuwiderhandeln gegen die diese Bestimmung ist ua mit Verwaltungsstrafe bis zu EUR 21.000 bedroht. Die neue Regelung tritt mit der Kundmachung der Ende November 2018 beschlossenen Bauordnungsnovelle in Kraft. Diese ist bis dato noch nicht erfolgt.

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