BFG zur Liebhaberei bei Vermietung eines Ferienhauses

Betreffend Vermietungstätigkeiten wird bei der Liebhaberei zwischen der sogenannten „kleinen Vermietung“ und „großen Vermietung“ unterschieden. Eine kleine Vermietung iSd § 1 Abs 2 Z 3 LiebhabereiVO liegt vor, wenn es sich um eine Vermietung von Eigenheimen, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten handelt. Jede Gebrauchsüberlassung, die keine kleine Vermietung darstellt, fällt unter die große Vermietung, wie insbesondere die gewerbliche Zimmervermietung. Während die kleine Vermietung die Liebhabereivermutung des § 1 Abs 2 LiebhabereiVO nach sich zieht, kommt bei der großen Vermietung die Einkünftevermutung des § 1 Abs 1 LiebhabereiVO zur Anwendung.

Das BFG beschäftigte sich zuletzt in seiner Entscheidung (RV/4100503/2016) vom 7.5.2018 mit der Frage der Abgrenzung zwischen kleiner und großer Vermietung.

Sachverhalt.

Die Beschwerdeführer, zwei ehemalige Beteiligte an einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, erwarben im Jahr 2007 ein Ferienhaus in einem aus 30 Ferienhäusern bestehenden Feriendorf. Im Rahmen einer Poollösung stellten die Beschwerdeführer das Ferienhaus einer fremden GmbH zur gewerblichen Vermietung für einen Zeitraum von 20 Jahren zur Verfügung. Bis zum Konkurs der GmbH im Jahr 2010 erfolgte die Vermarktung auf Grund eines Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrages. Die Vermietung des Ferienhauses an Feriengäste erfolgte durch die GmbH auf eigenes wirtschaftliches Risiko und eigene Rechnung. Die GmbH erhielt eine Provision iHv 25% der Netto-Mieteinnahmen bzw 15% im Falle der Vermittlung der Wohnung durch die jeweiligen Eigentümer.

Über die Jahre ergab die Vermietung des Ferienhauses Verluste iHv rd EUR 69.636. Grund für die wirtschaftliche Misere war die mangelnde Akquirierung von Gästen. Des Weiteren befanden sich die Infrastruktur und Hotelanlage erst im Entstehen. 2016 verkauften die Beschwerdeführer die Liegenschaft. Das Finanzamt qualifizierte die Vermietung des Ferienhauses sowohl einkommens- als auch umsatzsteuerrechtlich als Liebhaberei gemäß § 1 Abs 2 Z 3 LiebhabereiVO. Dagegen wurde Beschwerde an das BFG eingebracht.

Rechtsansicht des BFG.

Das BFG folgte der Ansicht des Finanzamtes, wies die Beschwerde als unbegründet ab und bestätigte in seiner Entscheidung die vom Finanzamt getroffene Qualifikation als kleine Vermietung iSd LiebhabereiVO.

Die Beherbergung von Fremden im Rahmen eines Hotelgewerbes ist charakterisiert durch die kurze Dauer der Vermietung und die Erbringung von Nebenleistungen vonseiten des Vermieters. Unstrittig war für das Gericht, dass die GmbH bis zu ihrem Konkurs die mit der Vermietung verbundenen gewerblichen Leistungen erbrachte. Die Erbringung von gewerblichen Nebenleistungen durch die Beschwerdeführer war schon deshalb kaum möglich, da sie in einem anderen Staat wohnten und ihre Privatnutzung nur sehr gering war. Auch nach dem Konkurs der GmbH beschränkte sich die Position der Beschwerdeführer auf die Zuverfügungstellung der Liegenschaft. Des Weiteren war das BFG der Ansicht, dass bei einer Vertragsdauer von 20 Jahre nicht von einer kurzfristigen Vermietung auszugehen sei.. Die Tätigkeit der Beschwerdeführer beschränkte sich daher auf die „bloße“ Vermietung der Liegenschaft, weshalb eine kleine Vermietung iSd § 1 Abs 2 Z 3 LiebhabereiVO vorlag.

Ebenso wenig konnten die Beschwerdeführer nachweisen, dass sich die Art der Bewirtschaftung nach dem Konkurs der GmbH geändert habe. Die behauptete Eigenbewirtschaftung war schon deshalb faktisch nicht möglich, da die Beschwerdeführer nicht in Österreich wohnhaft waren.

Als Folge der Qualifikation als kleine Vermietung hatte das BFG zu prüfen, ob ein Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten innerhalb von 20 Jahren zu erwarten sei, wodurch die Liebhabereivermutung widerlegt hätte werden können. Allerdings konnten die Prognoserechnungen der Beschwerdeführer nach Ansicht des BFG nicht die Ertragsfähigkeit der Tätigkeit darlegen. Vielmehr erachtete das Gericht beide Prognoseberechnungen der Beschwerdeführer als unvollständig und unrealistisch. Beispielsweise wäre der Einnahmenausfall als Folge des Konkurses der betriebsführenden GmbH nur im ersten Jahr , nicht aber wie beantragt vier Jahre lang zu berücksichtigen gewesen. Die anfangs prognostizierten Einnahmen konnten daher in keiner Weise realistisch erwirtschaftet werden. Aufgrund eines Gesamt-Werbungskostenüberschusses von mehr als EUR 74.000 nach Ablauf des Jahres 2027 war die Vermietung des Ferienhauses daher als Liebhaberei zu qualifizieren.

Fazit.

Wird ein Ferienhaus in einem Feriendorf aufgrund eines Gästevermittlungs- und Betriebsführungsvertrages durch Dritte vermietet, ist der Vermieter der Liegenschaft außerbetrieblich tätig. Dies gilt auch wenn die Vermietung zwar langfristig erfolgt, aber die Vermieter keine Nebenleistungen erbringen. Eine solche Tätigkeit ist daher als kleine Vermietung iSd § 1 Abs 2 Z 3 LiebhabereiVO zu qualifizieren Übersteigen im Prognosezeitraum die Werbungskosten die Einnahmen ist von Liebhaberei auszugehen.

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Catarina Gruber

Catarina Gruber

Praktikant | Deloitte Tax Mail: cgruber@deloitte.at

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