Bundesfinanzgericht: Gewerblicher Grundstückshandel trotz fehlendem Weiterveräußerungsentschluss bei Immobilienerwerb

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte sich sich jüngst mit der Frage zu befassen, ob bei Veräußerung mehrerer Wohneinheiten Vermögensverwaltung oder gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Sachverhalt.

Die beiden Beschwerdeführer erwarben im Jahr 2003 eine Liegenschaft, die vorerst unbebaut blieb. 10 Jahre später ließen die Beschwerdeführer auf der Liegenschaft zwei Wohnanlagen mit insgesamt 14 Wohnungen, 16 PKW-Garagenplätzen und zwei weiteren Abstellplätzen errichten. Plangemäß sollten die Wohneinheiten teilweise verkauft und zwei bis drei der Wohneinheiten selbst genutzt oder vermietet werden. Die Planung und Errichtung der Wohnanlagen erfolgte auf Risiko der Beschwerdeführer. Zwecks Abwicklung des Wohnbauprojekts und aufgrund von Haftungsüberlegungen wurde von den Beschwerdeführern eine Wohnbau-GmbH gegründet. Eigentümerin und damit auch Verkäuferin bzw Vermieterin der Wohnanlagen blieb die Wohnungseigentümergemeinschaft der beiden Beschwerdeführer.

Strittige Frage.

Strittig war, ob die Veräußerungserlöse im Privatvermögen erzielt wurden und damit der Herstellerbefreiung zugänglich waren, oder ob der Position der Finanzverwaltung entsprechend gewerblicher Grundstückshandel vorlag. Die Beschwerdeführer brachten dazu im Wesentlichen vor, die gegenständliche Liegenschaft sollte zunächst als Grundstücksreserve dienen. Der Verkauf der Wohneinheiten habe lediglich der Finanzierung des Liegenschaftserwerbs sowie der Errichtung der Wohnanlage gedient, weshalb gewerblicher Grundstückshandel nicht vorliege.

Entscheidung des BFG.

Das BFG (11.6.2018, RV/1100486/2016) teilte die Meinung der Beschwerdeführer nicht und verwies auf die ständige Judikatur des VwGH, wonach Grundstücksverkäufe dann einen Gewerbebetrieb darstellen, wenn es sich um eine nachhaltige, mit Gewinnabsicht unternommene, als Beteiligung am wirtschaftlichen Verkehr darstellende Tätigkeit handelt. Gewerblicher Grundstückshandel und somit keine bloße Vermögensverwaltung liegt weiters vor, wenn die Vermögensnutzung in den Hintergrund tritt und die Vermögensverwertung entscheidend im Vordergrund steht.

Weiters sprechen für das Vorliegen von gewerblichem Grundstückshandel im Allgemeinen folgende Kriterien: Planmäßige Parzellierung, Aufschließung und anschließende Verwertung der Grundstücke, Schaffung von wesentlichen Voraussetzungen für die Erschließung und künftige Bebauung, umfangreiche Werbemaßnahmen zur Käufersuche (zB Schaltung von Inseraten) als auch die planmäßige Veräußerung von Grundstücken zwecks Verwendung des Erlöses zum Erwerb eines weiteren Grundstücks.

Im gegenständlichen Fall seien nach Auffassung des BFG die Errichtung einer Wohnbau-GmbH, die Erstellung eines Nutzwertgutachtens mit anschließender Parifizierung, der planmäßige Verkauf der einzelnen Wohnungseigentumseinheiten (Verkauf von 11 Wohneinheiten in weniger als sechs Monaten) sowie die Bewerbung der Wohnanlage im Internet ausschlaggebend für die Qualifikation als gewerblicher Grundstückshandel. Dass der Entschluss zur planmäßigen Veräußerung der Grundstücke erst nach Errichtung der Wohnungen gefasst wurde, ändere an der Qualifikation als gewerblicher Grundstückshandel..

Fazit.

Das BFG brachte in seinem Erkenntnis deutlichzum Ausdruck, dass für die Qualifikation als Einkünfte aus Gewerbebetrieb die Absicht einer späteren Veräußerung von Immobilien nicht schon beim Erwerb der Immobilie vorhanden sein muss. Ein erst zu einem späteren Zeitpunkt gefasster Entschluss zur Veräußerung der Immobilie steht der Qualifikation als gewerblicher Grundstückshandel daher grundsätzlich nicht entgegen. Auch die von den Beschwerdeführern gegen die Entscheidung des BFG eingebrachte außerordentliche Revision wurde mittlerweile zurückgewiesen.

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Larissa Wagner

Larissa Wagner

Assistant| Deloitte Tax Telefon: +43 1 537 00 Mail: lawagner@deloitte.at

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