Bundesfinanzgericht: Fassadensanierung eines Gebäudes ist Instandhaltungsaufwand

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hatte sich in einer kürzlich ergangenen Entscheidung ( RV/7100083/2019 vom 27.6.2019) mit der Frage zu befassen, ob es sich bei einer Fassadensanierung eines Gebäudes um Instandsetzungs- oder aber Instandhaltungsaufwendungen handelt.

Sachverhalt.

Der Beschwerdeführer war Eigentümer eines Zinshauses mit 20 Wohn- und Geschäftseinheiten und erzielte daraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Als ein Teil des Krönungsgesimses des Zinshauses auf den Gehsteig stürzte und zu einer Beschädigung der Fassade führte, war der Beschwerdeführer verpflichtet, die Fassade zu sanieren. Hierzu wurde der Fassadenverputz zunächst großflächig abgeschlagen, das Gesimse wiederaufgebaut, Grob- und Feinverputz aufgebracht bzw Fassadenelemente montiert und anschließend ein Endanstrich durchgeführt. Nach den Ausführungen des Beschwerdeführers seien nur unmittelbar notwendige Maßnahmen vorgenommen worden und nur ein Teilbereich der Fassade saniert worden. Maßnahmen, die den Wohnwert erhöht oder zu einem höheren Kaufpreis geführt hätten, seien nicht gesetzt worden. Das Finanzamt vertrat die gegenteilige Auffassung, wonach die Fassadensanierung zur Gänze als Instandsetzung zu qualifizieren sei. Die Zuordnung der Sanierungsmaßnahmen zu Instandhaltungs- bzw Instandsetzungsaufwendungen bildete daher die wesentliche Rechtsfrage dieser Entscheidung.

Steuerrechtliche Beurteilung.

Grundsätzlich handelt es sich bei Instandsetzungsaufwendungen um Aufwendungen, die nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen und den Nutzwert des Gebäudes wesentlich erhöhen oder die Nutzungsdauer wesentlich verlängern. Bei Gebäuden, die Wohnzwecken dienen, waren Instandsetzungsaufwendungen bis zur Veranlagung 2015 auf 10 Jahre zu verteilen.

Bei Instandhaltungsaufwendungen besteht grundsätzlich ein Verteilungswahlrecht. Nicht regelmäßig anfallende Instandsetzungsaufwendungen können entweder im Entstehungsjahr sofort abgesetzt werden oder bis zur Veranlagung 2015 auf 10 Jahre bzw seit der Veranlagung 2016 auf 15 Jahre verteilt werden.

Eine Erhöhung des Nutzungswertes eines Gebäudes liegt etwa dann vor, wenn das Gebäude durch die Erzielung höherer Einnahmen besser nutzbar ist, eine höhere Attraktivität des Gebäudes zu kürzeren Leerstandszeiten der Wohnungen führt, der Wohnwert für die Mieter verbessert wird oder ein größerer Veräußerungserlös erzielt werden könnte. Ebenso würde eine verbesserte Isolierung oder größerer Schallschutz zu einer Erhöhung des Nutzungswertes führen. Eine Verlängerung der Nutzungsdauer liegt vor, wenn die technische und wirtschaftliche Nutzungsdauer vor der Sanierung geringer war als danach.

Die Fassadenrenovierung führte bei dem gegenständlichen Gebäude weder zu einer Erhöhung des Nutzungswertes noch zu einer Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes. Es handelte sich um eine bloße Wiederherstellung der Fassade, die zu keiner höheren Attraktivität des Gebäudes führte. Die Sanierung bedingte kein kürzeres Leerstehen der Wohnungen, keine Erhöhung des Wohnwerts für Mieter und es könnte dadurch auch kein höherer Veräußerungserlös erzielt werden. Es handelte sich daher um Instandhaltungsaufwendungen, die grundsätzlich sofort im Jahr der Entstehung zur Gänze steuerlich abgesetzt werden können oder auf Antrag verteilt werden können. Eine Aufteilung des Gebäudes hinsichtlich der Nutzung zu Wohn- oder Geschäftszwecken musste aufgrund der Qualifikation als Instandhaltungsaufwand nicht erfolgen.

Ausblick.

Die Entscheidung des BFG behandelt die oftmals schwierige Unterscheidung zwischen Instandhaltungs- und Instandsetzungsaufwendungen und zeigt, dass es, wie so oft auf den Sachverhalt im Einzelnen ankommt und daher eine genaue Sachverhaltsdarstellung erforderlich ist. Die Revision wurde nicht zugelassen.

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Larissa Wagner

Larissa Wagner

Assistant | Deloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 | E-Mail senden

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