Bundesfinanzgericht: Bestimmte Vertragsdauer trotz Vereinbarung von MRG-Kündigungsgründen

Das Bundesfinanzgericht (BFG) hat sich in einem kürzlich ergangenen Urteil (RV/7105629/2018) mit der Ermittlung der gebührenrechtlichen Bemessungsgrundlage bei Mietverträgen beschäftigt. Bestätigt wurde dabei, dass im Rahmen einer Einzelfallbetrachtung der Wahrscheinlichkeit der Ausübung von vereinbarten Kündigungsrechten entscheidende Bedeutung zukommt.

Sachverhalt.

Die Beschwerdeführerin (eine österreichische GmbH) schloss mit einem Mieter einen unbefristeten Mietvertrag ab, welcher besagte, dass innerhalb der ersten 15 Jahre ab Vertragsabschluss auf eine ordentliche Kündigung seitens der Mieterin verzichtet wird. Zusätzlich wurden zugunsten des Vermieters sämtliche Kündigungsgründe nach MRG sowie sieben weitere Gründe vertraglich vereinbart. Auch sonstige gesetzliche Kündigungsgründe standen den Parteien weiterhin zur Verfügung. Das zuständige Finanzamt ordnete in weiterer Folge den Vertrag gebührenrechtlich sowohl als befristet als auch als unbefristet ein. Demgemäß wurde als Bemessungsgrundlage der 18-fache Jahreswert zugrunde gelegt (15 Jahre für einen befristeten und 3 Jahre für einen unbefristeten Mietvertrag). Der dafür erlassene Bescheid wurde von der Beschwerdeführerin mit der Begründung, dass es sich um einen unbefristeten Vertrag handelt, mittels Beschwerde angefochten. Das Finanzamt stützte sich in seiner Argumentation dabei auf die jüngere Rechtsprechung des VwGH, wonach die Kündigungsgründe des MRG nach Gewicht und Wahrscheinlichkeit zu prüfen sind. Nach Abwägung der im Vertrag vereinbarten Gründe stellte das Finanzamt fest, dass gegenständlich eine Ausübung der konkreten Kündigungsgründe als unwahrscheinlich anzusehen ist und somit ein befristeter Vertrag vorliegt. Nach einer abweisenden Beschwerdevorentscheidung beantragte die Beschwerdeführerin die Vorlage der Beschwerde an das BFG.

Rechtsfrage.

Bekanntlich wird in Hinblick auf die gebührenrechtliche Bemessungsgrundlage bei Bestandverträgen zwischen befristeten und unbefristeten Bestandverträgen unterschieden. Die Einordnung hat dabei nach gebührenrechtlichen (und nicht ausschließlich zivilrechtlichen) Grundsätzen zu erfolgen, was zur Folge hat, dass selbst bei Vereinbarung einer befristeten Mietdauer ein Vertrag gebührenrechtlich als unbefristet einzuordnen ist. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn umfangreiche Kündigungsgründe zur Verfügung stehen. Das gegenständliche Urteil beschäftigt sich mit der Frage, wie wahrscheinlich die Möglichkeit einer Kündigung sein muss, damit der Vertrag nach diesen Grundsätzen als unbefristet gilt.

Entscheidung des BFG.

Das BFG stellt zunächst klar, dass die Prüfung der Kündigungsgründe einzelfallbezogen stattfinden muss und daher die Gewichtung als auch die Wahrscheinlichkeit einer Realisierung der Kündigungsgründe umfassend geprüft werden müsse. Bei den meisten der gegenständlich vereinbarten Kündigungsgründen ist eine Realisierung entweder faktisch nicht möglich (zB weil es sich beim Mieter um eine Kapitalgesellschaft handelt) oder setzt ein grobes Fehlverhalten des Mieters voraus. Mangels Möglichkeit einer Vertragsauflösung aufgrund freier Entscheidung, können somit auch diese Gründe gegenständlich nicht weiter in Betracht gezogen werden. Ergebnis ist, dass aufgrund der unwahrscheinlichen frühzeitigen Auflösung des Mietvertrags gebührenrechtlich von einem auf bestimmte Dauer abgeschlossenen Vertragsverhältnis auszugehen ist. Als Bemessungsgrundlage war somit der 18-fache Jahreswert der wiederkehrenden Leistung anzusetzen.

Fazit.

Eine Abkehr von der früheren Judikatur des VwGH zu der gebührenrechtlichen Bemessungsgrundlage bei Bestandverträgen hat sich bereits 2017 abgezeichnet (siehe unsere Tax & Legal News vom 5.9.2018). Trotz vertraglicher Vereinbarung aller Kündigungsgründe des MRG sah das BFG auch bereits damals den gegenständlichen Geschäftsraummietvertrag als befristet an. Bis dahin war es gängige Praxis, dass bei Vereinbarung sämtlicher Kündigungsgründe des MRG gebührenrechtlich von einem Vertrag von unbestimmter Dauer auszugehen ist. Eine solche Vereinbarung dürfte somit bei Geschäftsraummieten häufig nicht mehr dazu führen, dass ein Bestandvertrag von unbestimmter Dauer vorliegt. Jüngst hat auch der VwGH die Revision in einem vergleichbaren Fall zurückgewiesen. Die Vermutung, dass auch der VwGH hier bereits von einer gefestigten Rechtsprechung ausgeht, liegt deshalb nahe. Daraus folgt, dass in der Praxis bei der Gestaltung von Bestandverträgen künftig ein stärkeres Augenmerk auf die Vereinbarung von Kündigungsgründen zu legen sein wird, um Risiken in Bezug auf die Höhe der Bestandvertragsgebühr zu vermeiden.

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Christina Plank

Christina Plank

Assistant | Deloitte Tax | Telefon: +43 1 537 00 6755 | E-mail senden

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